古い家のリフォーム費用｜売却前にかけるべき？

売却前リフォームの是非

築古物件を売却する際、リフォームすべきかどうかは悩ましい問題です。

結論：基本的には不要

多くの場合、売却前の大規模リフォームは不要です。ただし、状況によっては効果的な場合もあります。

不要な理由

理由1：費用対効果が低い

• リフォーム費用を売却価格に上乗せできないことが多い
• 買主の好みに合わない可能性

理由2：買主がリフォームしたい

• 自分好みにリフォームしたい買主が多い
• 売主のリフォームは無駄になることも

理由3：買取業者は現況買取

• 買取業者は現況のまま買い取る
• リフォームは業者が行う

リフォーム費用の目安

部位別の費用

部位	費用目安
キッチン交換	50〜150万円
浴室交換	80〜150万円
トイレ交換	20〜50万円
洗面台交換	10〜30万円
内装（壁紙・床）	30〜100万円
外壁塗装	80〜150万円
屋根塗装	40〜80万円

フルリフォームの費用

規模	費用目安
表装のみ	100〜300万円
水回り+表装	300〜500万円
フルリフォーム	500〜1,000万円
スケルトンリフォーム	1,000〜2,000万円

費用対効果の計算

計算方法

費用対効果 = 売却価格の上昇額 − リフォーム費用

計算例1：効果がないケース

現況売却価格：1,500万円
リフォーム費用：300万円
リフォーム後売却価格：1,650万円

費用対効果 = 1,650 − 1,500 − 300 = ▲150万円
→ 損失

計算例2：効果があるケース

現況売却価格：2,000万円
リフォーム費用：100万円
リフォーム後売却価格：2,200万円

費用対効果 = 2,200 − 2,000 − 100 = +100万円
→ 利益

リフォームが効果的なケース

ケース1：立地が良い

駅近や人気エリアでは、リフォーム後の価格上昇が期待できます。

ケース2：軽微なリフォームで改善できる

少額の投資で印象が大きく改善できる場合。

例

• 壁紙の張り替え（30万円）→ 価格50万円アップ
• ハウスクリーニング（5万円）→ 印象向上

ケース3：致命的な欠陥がある

雨漏りや水漏れなど、致命的な欠陥は修繕した方が良い場合があります。

最低限やるべきこと

大規模リフォームは不要でも、以下は検討しましょう。

1. ハウスクリーニング

費用：5〜15万円

効果

• 内覧時の印象向上
• 売却期間の短縮

2. 不用品の処分

費用：0〜30万円

効果

• 部屋が広く見える
• 買主がイメージしやすい

3. 軽微な修繕

費用：数千円〜数万円

対象

• 電球切れ
• 蛇口の水漏れ
• ドアノブのがたつき
• 網戸の破れ

4. 庭・外回りの整備

費用：数千円〜数万円

内容

• 草刈り
• 植木の剪定
• 門扉の清掃

リフォームしない方が良いケース

ケース1：解体前提の物件

建物に価値がない場合、リフォームは無駄です。

ケース2：買取業者への売却

買取業者は現況で買い取るため、リフォームは不要です。

ケース3：費用対効果が合わない

リフォーム費用を回収できない場合は、現況売却が得策です。

ケース4：売却を急いでいる

リフォームに時間がかかり、売却が遅れます。

判断のフローチャート

売却を急いでいる？
├─ Yes → リフォーム不要
└─ No → 立地は良い？
         ├─ Yes → 軽微なリフォームを検討
         └─ No → リフォーム不要

まとめ

売却前リフォームについてまとめます。

基本方針

• 大規模リフォームは不要
• 費用対効果を計算
• 最低限の清掃・修繕は効果的

最低限やるべきこと

• ハウスクリーニング
• 不用品の処分
• 軽微な修繕
• 庭・外回りの整備

リフォームが効果的なケース

• 立地が良い
• 少額で大きな改善
• 致命的な欠陥の修繕

当サービスでは、築古物件の買取に対応しています。リフォームなしで現況のまま売却できます。お気軽にご相談ください。