再建築不可とは？売却の可能性と活用方法
再建築不可とは
再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊した場合、新たに建物を建てることができない土地のことです。
主に接道義務を満たしていないことが原因となります。
接道義務とは
建築基準法では、建物を建てるためには幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要とされています（接道義務）。
この条件を満たさない土地では、原則として建物を建てることができません。
再建築不可になる主なケース
1. 道路に接していない
敷地が道路に全く接していない、いわゆる「袋地」の場合。
2. 接道幅が2m未満
道路には接しているが、接道部分が2m未満の場合。旗竿地（敷地延長）でよく見られます。
3. 接している道路が建築基準法上の道路でない
幅員4m未満の道路や、建築基準法上の道路として認定されていない通路に接している場合。
再建築不可物件は売却できるのか
売却は可能です。ただし、建て替えができないため、一般の不動産市場では買い手が見つかりにくい傾向があります。
再建築不可物件の活用方法
1. リフォーム・リノベーション
再建築不可でも、既存の建物をリフォームすることは可能です。
建築確認申請が不要な範囲（主要構造部の1/2以下の変更など）であれば、大規模なリノベーションも可能な場合があります。
2. 隣地の買収
隣地を買収して敷地を広げ、接道義務を満たすことで再建築可能にする方法です。
3. 位置指定道路の設置
私道を建築基準法上の道路（位置指定道路）として申請し、接道義務を満たす方法です。
4. セットバック
接している道路が4m未満の場合、道路の中心線から2m後退（セットバック）することで、建て替えが可能になる場合があります。
再建築不可物件の売却先
1. 隣地所有者
隣地の所有者にとっては、敷地を広げる絶好の機会になります。
2. 投資家
リフォームして賃貸物件として運用する投資家に売却する方法です。
3. 専門の買取業者
再建築不可物件を専門に扱う業者に売却する方法です。出口戦略を熟知しているため、適正な価格で買い取ってもらえます。
まとめ
再建築不可物件は「売れない」というイメージがありますが、適切な買い手や専門業者に依頼することで売却は可能です。
お持ちの再建築不可物件でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。