再建築不可物件のリフォーム｜どこまでできる？

再建築不可物件でもリフォームは可能

再建築不可物件でも、リフォームや修繕は可能です。「再建築不可」は新築ができないという意味で、リフォームまで禁止されているわけではありません。

可能なこと・できないこと

工事の種類	可否
新築（建て替え）	×
増築	△（条件あり）
改築	△（条件あり）
大規模修繕	○
内装リフォーム	○
設備交換	○

建築確認が不要なリフォーム

以下のリフォームは、建築確認申請なしで行えます。

1. 内装工事

• 壁紙の張り替え
• フローリングの張り替え
• 畳の交換
• 天井の張り替え
• 間仕切りの変更（構造に影響しないもの）

2. 設備工事

• キッチンの交換
• 浴室のリフォーム
• トイレの交換
• 給湯器の交換
• エアコンの設置

3. 外装工事

• 外壁の塗装
• 屋根の塗装
• サイディングの張り替え（構造に影響しない範囲）

4. 小規模な修繕

• 床の補強
• 壁の補修
• 建具の交換
• 窓の交換

条件付きで可能なリフォーム

以下の工事は、一定の条件を満たせば可能です。

大規模修繕

大規模修繕とは

• 主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）の過半を修繕する工事

条件

• 4号建築物（木造2階建て以下、延べ面積500㎡以下）なら建築確認不要
• 多くの住宅はこれに該当

大規模模様替え

大規模模様替えとは

• 主要構造部の過半を模様替え（同じ材料で作り直す）する工事

条件

• 4号建築物なら建築確認不要

注意点

2025年4月から建築基準法の改正により、4号建築物の範囲が変わります。詳しくは専門家に確認してください。

増築について

増築は原則難しい

増築は建築確認が必要となるケースが多く、再建築不可物件では認められないことがほとんどです。

増築が認められるケース

• 10㎡以下の増築（防火地域・準防火地域以外）
• 43条但し書き許可を取得した場合

増築の例

増築内容	建築確認
10㎡以下の物置	不要（条件あり）
10㎡超の部屋	必要
ベランダの設置	要確認
屋上の増設	必要

リフォームでできること

再建築不可物件でも、以下のような大規模なリフォームは可能です。

スケルトンリフォーム

建物の骨組み（構造体）だけを残して、内装を全て作り直すリフォームです。

可能な工事

• 間取りの変更
• 水回りの移動
• 断熱材の入れ替え
• 電気配線のやり直し
• 給排水管の更新

耐震補強

建物の耐震性を高める工事も可能です。

工事例

• 筋交いの追加
• 耐震壁の設置
• 基礎の補強
• 接合部の強化

断熱リフォーム

建物の断熱性能を高める工事です。

工事例

• 断熱材の追加
• 窓の交換（二重窓など）
• 床下断熱
• 屋根裏断熱

リフォーム費用の目安

部分リフォーム

工事内容	費用目安
キッチン交換	50〜150万円
浴室リフォーム	50〜150万円
トイレ交換	20〜50万円
外壁塗装	80〜150万円
屋根塗装	30〜80万円

大規模リフォーム

工事内容	費用目安
全面リフォーム	500〜1,500万円
スケルトンリフォーム	800〜2,000万円
耐震補強	100〜300万円
断熱リフォーム	100〜300万円

リフォームの費用対効果

リフォームすべきケース

• 自分で住み続ける場合
• 賃貸に出して収益化する場合
• 売却価格を上げたい場合（費用対効果を計算）

リフォームより売却が良いケース

• 建物の老朽化が激しい
• リフォーム費用が高額
• リフォームしても価値が上がらない立地

売却前のリフォームについて

売却前にリフォームする場合は、費用対効果を慎重に計算しましょう。

計算例

リフォーム前の売却価格：1,000万円
リフォーム費用：300万円
リフォーム後の売却価格：1,200万円

→ 200万円プラスになるが、300万円かけているので100万円の損

この場合は、リフォームせずに売却した方が有利です。

注意点

1. 工事前に確認

大規模な工事を行う前に、必ず市区町村の建築指導課や建築士に確認しましょう。

2. 業者選び

再建築不可物件のリフォームに慣れた業者を選ぶことが重要です。

3. 将来の売却を考慮

リフォームしても再建築不可であることは変わりません。将来の売却を考慮して判断しましょう。

4. 記録を残す

リフォームの記録（図面、写真、費用）を残しておくと、売却時にアピールできます。

まとめ

再建築不可物件でもリフォームは可能です。

可能なリフォーム

• 内装工事全般
• 設備の交換
• 外壁・屋根の塗装
• 大規模修繕（4号建築物の場合）
• スケルトンリフォーム

注意点

• 増築は原則難しい
• 大規模な工事は事前確認が必要
• 費用対効果を計算する

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