空き家の売却時期｜売り時を見極めるポイント

空き家売却のタイミングが重要な理由

空き家の売却は、タイミングによって得られる金額や税負担が大きく変わります。

タイミングを逃すリスク

建物の劣化による価値低下
税制優遇の期限切れ
固定資産税の負担増
特定空家指定のリスク

売却を急ぐべきケース

以下のケースでは、早めの売却を検討すべきです。

ケース1：3,000万円控除の期限が迫っている

相続した空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の年末までに売却する必要があります。

例

2024年4月1日に相続開始
期限：2027年12月31日まで

ケース2：建物の劣化が進んでいる

建物が劣化すると、以下の問題が生じます。

売却価格の低下
解体費用の発生
特定空家指定のリスク

劣化のサイン

雨漏りの発生
外壁のひび割れ
基礎の沈下
シロアリ被害

ケース3：管理が困難

遠方に住んでいる、体力的に管理が難しいなどの場合は、早めに売却した方が負担を減らせます。

ケース4：特定空家・管理不全空家の指定リスク

行政から指導を受けている場合は、勧告される前に売却することで固定資産税の増加を避けられます。

売却を待っても良いケース

以下のケースでは、売却を急がなくても良い場合があります。

ケース1：不動産市況が回復傾向

不動産価格が上昇傾向にある場合、待つことで高値売却の可能性があります。

ただし、管理コストとのバランスを考慮する必要があります。

ケース2：再開発・インフラ整備の予定

周辺で再開発やインフラ整備（新駅開業など）の予定がある場合、完成後に価値が上がる可能性があります。

ケース3：賃貸収入が見込める

リフォームして賃貸に出すことで、収入を得ながらタイミングを待つ方法もあります。

ケース4：所有期間5年の境目

所有期間が5年を超えると、譲渡所得税の税率が下がります。

所有期間	税率
5年以下（短期）	約39%
5年超（長期）	約20%

※相続した場合は、被相続人の所有期間を引き継ぎます。

売却時期の判断ポイント

ポイント1：税制優遇の期限

3,000万円特別控除の期限

相続から3年を経過する日の年末まで
この期限を過ぎると控除が使えない

所有期間5年の境目

5年超で税率が約半分に
相続の場合は被相続人の所有期間を加算

ポイント2：建物の状態

建物の状態が悪化する前に売却することが重要です。

状態チェック

屋根・外壁の劣化
雨漏りの有無
設備の動作
シロアリ・害虫の被害

ポイント3：市場動向

不動産市場の動向も判断材料です。

確認方法

近隣の取引事例
公示価格の推移
不動産会社への相談

ポイント4：管理コスト

売却を待つ間の管理コストを計算しましょう。

項目	年間費用目安
固定資産税	5〜30万円
管理サービス	6〜18万円
修繕費（予備）	5〜20万円
火災保険	1〜3万円
合計	17〜71万円

ポイント5：季節要因

不動産取引には季節的な傾向があります。

時期	特徴
1〜3月	転勤・進学シーズンで活発
4〜5月	やや落ち着く
9〜11月	比較的活発
12月	年末で鈍化

ただし、買取の場合は季節にかかわらず売却可能です。

売却方法による違い

仲介売却の場合

売却に3〜6ヶ月程度かかる
希望時期に売れるとは限らない
市況の影響を受けやすい

買取の場合

1〜2ヶ月で売却完了
タイミングをコントロールしやすい
市況の影響を受けにくい

シミュレーション

ケース1：3,000万円控除を使えるケース

条件

譲渡所得：2,500万円
相続から2年経過
控除の期限まで1年

今すぐ売却

控除適用で税金0円
確実に控除を使える

1年後に売却

控除適用で税金0円
ただし期限ギリギリでリスクあり

→ 早めの売却がおすすめ

ケース2：所有期間が4年のケース

条件

譲渡所得：1,000万円
所有期間：4年
年間管理コスト：20万円