相続した空き家を売却する方法｜3,000万円控除の活用

相続した空き家の問題

親から空き家を相続したものの、どう処分すればいいか悩んでいる方は多いです。

よくある状況

• 実家を相続したが住む予定がない
• 遠方で管理が難しい
• 固定資産税の負担が続いている
• 建物が老朽化している

放置のリスク

空き家を放置すると、以下のリスクがあります。

• 特定空家に指定される可能性
• 固定資産税が最大6倍に
• 近隣トラブル
• 資産価値の低下

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

控除の条件

被相続人（亡くなった方）に関する条件

• 相続開始直前まで被相続人が居住していた
• 被相続人以外に居住者がいなかった

建物に関する条件

• 1981年5月31日以前に建築された
• 区分所有建物でない（マンション不可）

売却に関する条件

• 相続開始から3年を経過する日の年末までに売却
• 売却価格が1億円以下
• 耐震リフォーム済み、または建物を解体して更地で売却

計算例

例：譲渡所得が2,000万円の場合

控除なしの場合：
譲渡所得税 = 2,000万円 × 20.315% = 約406万円

控除ありの場合：
課税所得 = 2,000万円 - 3,000万円 = 0円（マイナスは0）
譲渡所得税 = 0円

節税効果：約406万円

売却の流れ

ステップ1：相続登記

まず、相続登記を完了させます。2024年4月から相続登記は義務化されています。

必要書類

• 被相続人の戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書（複数相続人の場合）
• 住民票
• 印鑑証明書

ステップ2：建物の確認

3,000万円控除を受けるため、建物の状態を確認します。

確認ポイント

• 建築年（1981年5月31日以前か）
• 耐震性（旧耐震基準の場合は耐震リフォームか解体が必要）
• 被相続人の居住実績

ステップ3：耐震リフォームまたは解体

旧耐震基準の建物は、以下のいずれかが必要です。

選択肢	費用目安	特徴
耐震リフォーム	100〜300万円	建物を残せる
解体して更地	100〜200万円	費用が明確

ステップ4：売却活動

不動産会社に依頼するか、買取業者に売却します。

売却方法

方法	特徴
仲介売却	時間がかかるが高値の可能性
買取	スピーディーだが価格は低め

ステップ5：確定申告

売却した翌年に確定申告を行い、特別控除を申請します。

必要書類

• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村で取得）
• 登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 耐震基準適合証明書（リフォームの場合）
• 解体証明書（解体の場合）

3,000万円控除が使えないケース

以下の場合は控除が使えません。

適用外のケース

• 1981年6月1日以降の建築
• マンション（区分所有建物）
• 被相続人と同居していた人がいた
• 相続から3年超で売却
• 売却価格が1億円超
• 親族への売却

適用外でも売却は可能

控除が使えなくても、売却自体は問題なくできます。税負担を考慮して売却価格を検討しましょう。

売却前の準備

1. 遺品整理

建物内の家財を整理します。

方法

• 自分で整理
• 遺品整理業者に依頼（費用：20〜50万円程度）

2. 境界確認

土地の境界が明確か確認します。不明確な場合は測量が必要です。

3. 書類の準備

集めておく書類

• 登記簿謄本
• 公図
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認通知書（あれば）
• 耐震診断書（リフォーム済みの場合）

4. 相続人間の合意

相続人が複数いる場合、売却について合意を得ておきます。

売却価格の目安

更地価格との比較

状況	価格目安
更地（解体後）	基準価格
建物付き（状態良好）	基準価格の90〜100%
建物付き（要解体）	基準価格 - 解体費用

空き家の場合の減価要因

• 建物の老朽化
• 室内の状態
• 修繕・リフォームの必要性
• 立地条件

売却以外の選択肢

賃貸に出す

リフォームして賃貸に出す方法です。

メリット

• 収入を得られる
• 建物を維持できる

デメリット

• 初期投資が必要
• 管理の手間
• 3,000万円控除が使えなくなる可能性

空き家バンクに登録

自治体の空き家バンクに登録する方法です。

解体して土地として売却

建物を解体して更地として売却します。3,000万円控除も使えます。

まとめ

相続した空き家の売却についてまとめます。

3,000万円控除のポイント

• 1981年5月31日以前の建築
• 相続から3年以内に売却
• 耐震リフォームまたは解体
• 売却価格1億円以下

売却の流れ

1. 相続登記
2. 建物の確認
3. 耐震リフォームまたは解体
4. 売却活動
5. 確定申告

当サービスでは、相続した空き家の買取に対応しています。3,000万円控除の適用についてもアドバイスしますので、お気軽にご相談ください。