底地と借地権の同時売却｜完全所有権化で高値売却を実現

底地と借地権を同時に売却する「同時売却」とは

「同時売却」とは、底地の所有者（地主）と借地権者（借地人）が協力して、それぞれの権利を第三者に同時に売却する方法です。

購入者は底地と借地権の両方を取得するため、完全所有権として土地を手に入れることができます。

なぜ同時売却で高く売れるのか

単独売却の問題点

底地と借地権をそれぞれ単独で売却する場合、以下の問題があります。

底地を単独で売却する場合

買い手が限られる（投資家・買取業者のみ）
更地価格の10〜15%程度でしか売れない

借地権を単独で売却する場合

地主の承諾が必要
承諾料（借地権価格の10%程度）がかかる
住宅ローンが通りにくく買い手が限られる

同時売却のメリット

同時売却なら、これらの問題を解決できます。

完全所有権として売却: 一般の買主に売却可能
住宅ローンが使える: 買い手が住宅ローンを利用可能
高値売却: 市場価格に近い金額で売却できる
買い手が見つかりやすい: 制限のない土地は売りやすい

同時売却の売却価格

同時売却した場合、売却価格は更地価格に近くなります。

売却方法	売却価格の目安（更地価格比）
底地のみ売却	10〜15%
借地権のみ売却	50〜70%
同時売却	90〜100%

底地のみ、借地権のみで売却するより、圧倒的に高値が実現できます。

売却代金の分配方法

同時売却で得た代金は、地主と借地人で分配します。分配割合は、借地権割合を基準にするのが一般的です。

一般的な分配割合

地域	底地（地主）	借地権（借地人）
都心部	30〜40%	60〜70%
郊外	40〜50%	50〜60%

分配割合の決め方

路線価の借地権割合を参考にする
- 国税庁の路線価図に記載されている借地権割合を参考に
契約内容を考慮する
- 地代の水準、契約期間などを加味
話し合いで決める
- 最終的には当事者間の協議で決定

同時売却の流れ

ステップ1：地主と借地人の合意

同時売却は双方の協力が不可欠です。まずは売却の意思と条件を確認し、合意します。

ステップ2：不動産会社への依頼

同時売却に対応できる不動産会社に売却を依頼します。底地・借地の取り扱い実績がある会社がおすすめです。

ステップ3：売却活動

完全所有権の土地として、買主を探します。

ステップ4：売買契約

買主が見つかったら、地主・借地人・買主の三者で売買契約を締結します。

ステップ5：決済・引渡し

決済日に売買代金の受領と所有権移転登記を行います。売却代金は事前に決めた割合で分配します。

同時売却を成功させるポイント

1. 借地人との良好な関係

同時売却は借地人の協力なしには実現しません。日頃から良好な関係を築いておくことが大切です。

2. 条件面での歩み寄り

分配割合や売却時期など、条件面で折り合いがつかないこともあります。お互いに譲歩する姿勢が必要です。

3. 専門家のサポート

底地・借地の取引は複雑です。経験豊富な不動産会社や弁護士のサポートを受けることをおすすめします。

4. 税金対策

売却益には譲渡所得税がかかります。事前に税理士に相談しておきましょう。

同時売却が難しいケース

以下のような場合、同時売却は難しくなります。

借地人との関係が悪い: 協力を得られない
借地人に売却意思がない: 借地権を手放したくない
借地人が複数いる: 全員の同意が必要
相続で権利者が分散: 交渉相手が多い

このような場合は、底地のみを買取業者に売却する方法を検討します。

まとめ

底地と借地権の同時売却は、双方にとってメリットの大きい売却方法です。

同時売却のメリット

更地に近い価格で売却可能
買い手が見つかりやすい
複雑な権利関係から解放される

ただし、借地人との協力が不可欠であり、関係性や状況によっては実現が難しいこともあります。

まずは専門家に相談して、同時売却の可能性を探ってみることをおすすめします。当サービスでも底地の売却相談を承っていますので、お気軽にご連絡ください。