底地を売却する方法｜地主が知っておくべき3つの選択肢

底地売却が難しい理由

底地（そこち）とは、借地権が設定されている土地の所有権のことです。地主として地代収入を得ていますが、いざ売却しようとすると「売れない」という壁に直面する方が多くいらっしゃいます。

底地売却が難しい理由は以下のとおりです。

自分で使えない: 借地人がいるため、自分で土地を利用できない
収益性が低い: 昔からの地代のままで、現在の相場と乖離している
買い手が限られる: 一般の買主は底地を購入しない
融資がつかない: 金融機関が担保として評価しにくい

しかし、正しい方法を選べば底地は売却可能です。ここでは地主が知っておくべき3つの選択肢をご紹介します。

選択肢1：借地人に売却する

最も高値で売却できる可能性があるのが、借地人への売却です。

なぜ借地人が最も高く買ってくれるのか

借地人にとって底地を購入するメリットは非常に大きいです。

完全所有権になる: 土地と建物の両方を所有できる
地代がなくなる: 毎月の地代支払いから解放される
自由に建替えできる: 地主の承諾なしで建替え可能に
売却しやすくなる: 完全所有権として一般市場で売却可能

このように、借地人にとっては底地を買うことで大きなメリットがあるため、第三者に売却するよりも高値が期待できます。

借地人への売却価格の目安

一般的に、借地人への売却価格は更地価格の30〜50%程度とされています。これは第三者への売却価格（更地価格の10〜20%程度）と比較すると、2〜3倍の価格差があります。

注意点

借地人に購入意思や資金がなければ成立しない
交渉が難航するとこじれることも
複数の借地人がいる場合、全員との交渉が必要

選択肢2：借地権と同時売却する

借地人と協力して、底地と借地権を一緒に第三者へ売却する方法です。

同時売却のメリット

完全所有権として売却: 一般市場で売りやすい
高値が期待できる: 底地単独で売るより有利
買い手が見つかりやすい: 購入後すぐに活用できる

売却代金の分配

同時売却した場合、売却代金は底地と借地権の割合で分配します。一般的な割合は以下のとおりです。

底地	借地権
40%	60%

※地域や契約内容により異なります。

注意点

借地人との協力が不可欠
売却タイミングや条件の調整が必要
時間がかかることが多い

選択肢3：底地買取業者に売却する

底地を専門に買い取る業者に売却する方法です。

買取業者を使うメリット

確実に売却できる: 買取なので必ず成約する
スピーディー: 最短1〜2週間で売却可能
手間がかからない: 借地人との交渉不要
現状のまま売却可能: 複雑な権利関係でも対応

買取価格の目安

買取業者への売却価格は、一般的に更地価格の10〜15%程度です。借地人への売却より低くなりますが、確実性と手軽さがメリットです。

こんな方におすすめ

借地人との関係が悪く交渉したくない
遠方に住んでいて管理が難しい
早く現金化したい
相続で取得したが対応に困っている

どの方法を選ぶべきか

それぞれの方法の比較表です。

項目	借地人へ売却	同時売却	買取業者へ売却
売却価格	◎ 高い	○ やや高い	△ 低い
確実性	△ 不確実	△ 不確実	◎ 確実
スピード	△ 遅い	△ 遅い	◎ 速い
手間	△ かかる	△ かかる	◎ かからない

結論として、まずは借地人への売却を打診し、難しければ買取業者への売却を検討するのが現実的な流れです。

まとめ

底地の売却は一般的な不動産売却とは異なり、特殊なノウハウが必要です。

借地人への売却: 最も高値が期待できるが、交渉が必要
同時売却: 借地人と協力すれば高値売却の可能性
買取業者への売却: 確実かつスピーディー

どの方法が最適かは、借地人との関係性や売却の緊急度によって異なります。まずは専門家に相談して、最適な方法を検討することをおすすめします。

当サービスでは底地の買取に対応しています。まずは無料査定からお気軽にご相談ください。