底地の固定資産税が重い…売却で負担から解放される方法

底地の固定資産税問題とは

底地を所有している地主様から多く寄せられる悩みが「固定資産税の負担が重い」というものです。

特に昔からの借地契約で地代が安いままの場合、地代収入より固定資産税の方が高いという逆ザヤの状態に陥っていることも珍しくありません。

なぜ底地の固定資産税は重く感じるのか

地代が安い

戦後や高度成長期に設定された地代は、当時の物価水準に基づいています。その後、地代の値上げ交渉をしていない場合、現在の相場からかけ離れた安い地代のままになっています。

例：都内の底地（100㎡）

年間地代：12万円（月1万円）
固定資産税・都市計画税：15万円
年間収支：▲3万円

このように、地代収入が税金に負けてしまうケースがあります。

評価額と実勢価格の乖離

固定資産税は「固定資産税評価額」を基に計算されますが、底地の売却価格はこれよりも大幅に低くなります。

項目	金額
更地としての評価額	5,000万円
固定資産税評価額	3,500万円（更地の70%程度）
底地の売却価格	500〜750万円（更地の10〜15%）

つまり、資産価値に見合わない税金を払い続けていることになります。

底地の固定資産税を減らす方法

方法1：地代を値上げする

収支を改善する最も直接的な方法です。ただし、借地人との交渉が必要であり、簡単ではありません。

地代値上げの手順

周辺相場の調査
適正地代の算出
借地人への値上げ交渉
合意できない場合は調停・訴訟

地代値上げには時間と労力がかかり、借地人との関係が悪化するリスクもあります。

方法2：底地を売却する

固定資産税の負担から解放される最も確実な方法が売却です。

売却のメリット：

固定資産税の負担がなくなる
管理の手間から解放される
まとまった現金が手に入る
相続時の問題を回避できる

底地売却による固定資産税負担からの解放

売却価格と固定資産税の比較

底地を売却した場合の経済効果を計算してみましょう。

条件

底地の売却価格：500万円
年間固定資産税：15万円
年間地代収入：12万円
年間収支：▲3万円

売却しない場合（10年間）

累計損失：3万円 × 10年 = ▲30万円

売却した場合

売却収入：500万円
今後の税負担：0円

売却することで、マイナス収支の資産を現金化し、将来の負担をゼロにできます。

売却時の税金

底地を売却すると譲渡所得税がかかりますが、以下の特例が使える場合があります。

3,000万円特別控除: 居住用財産の場合
相続財産の取得費加算: 相続から3年以内の売却
長期譲渡所得の軽減税率: 所有期間10年超の場合

詳しくは税理士に相談することをおすすめします。

底地を持ち続けるべきか売却すべきか

持ち続けた方がよいケース

地代収入が固定資産税を大きく上回っている
将来的に借地人への売却が見込める
相続対策として保有したい

売却を検討すべきケース

地代収入が固定資産税より少ない（逆ザヤ）
借地人との関係が悪い
遠方に住んでいて管理が難しい
相続時に子供に負担をかけたくない
まとまった現金が必要

売却先の選び方

底地の売却先には以下の選択肢があります。

1. 借地人への売却

最も高値が期待できます。借地人に購入意思があれば、まず打診してみましょう。

2. 買取業者への売却

借地人に売却できない場合は、底地専門の買取業者に売却する方法があります。

メリット：

確実に売却できる
借地人との交渉不要
スピーディーに現金化

まとめ

底地の固定資産税負担に悩んでいる場合、売却は有効な解決策です。

底地売却のメリット

固定資産税の負担から解放
管理の手間がなくなる
まとまった現金が入る
相続問題を回避できる

地代収入より固定資産税が高い「逆ザヤ」の状態であれば、早めの売却をおすすめします。

当サービスでは底地の無料査定を承っています。まずは査定で売却価格を確認し、持ち続けるべきか売却すべきか判断材料にしてください。