借地権は売れる？売却の流れと地主の承諾を得るコツ

借地権は売却できる

「借地権って売れるの？」というご質問をよくいただきます。

結論から言うと、借地権は売却できます。借地権は財産権として認められており、譲渡することが可能です。

ただし、売却には地主の承諾が必要という条件があります。

地主の承諾が必要な理由

借地権の売却に地主の承諾が必要なのは、借地契約が「信頼関係」に基づく契約だからです。

地主は借地人を信頼して土地を貸しています。そのため、借地人が変わる場合は地主の同意が必要とされています。

無断譲渡のリスク

地主の承諾なく借地権を売却すると、以下のリスクがあります。

借地契約の解除事由になる可能性
買主が借地権を主張できない可能性
損害賠償を請求される可能性

必ず地主の承諾を得てから売却を進めましょう。

借地権売却の流れ

ステップ1：地主への事前相談

まずは地主に売却意思を伝え、承諾を求めます。

相談のポイント

売却理由を誠実に説明する
買主候補がいれば情報を伝える
承諾料の条件を確認する
回答期限を設ける

ステップ2：買主探し

地主の承諾見込みが得られたら、買主を探します。

買主探しの方法

不動産会社に仲介を依頼
借地権買取業者への売却
知人・親族への売却

ステップ3：地主の正式承諾

買主が決まったら、地主から正式な承諾（譲渡承諾）を得ます。

承諾書に記載すべき事項

譲渡の承諾
新借地人（買主）の氏名
承諾料の金額と支払い条件
その他の条件

ステップ4：売買契約締結

地主の承諾を得たら、売買契約を締結します。

ステップ5：決済・引渡し

代金の授受と建物の引渡しを行います。建物の所有権移転登記も忘れずに行いましょう。

地主の承諾を得るコツ

1. 早めに相談する

売却を決めたら、なるべく早く地主に相談しましょう。突然の報告より、事前相談の方が印象が良くなります。

2. 誠実に説明する

売却理由を正直に説明しましょう。「転居するため」「相続したが使わないため」など、合理的な理由を伝えます。

3. 買主の情報を提供する

地主が気にするのは「どんな人に貸すことになるのか」です。買主候補の職業や家族構成など、信頼できる人物であることを伝えましょう。

4. 承諾料を準備する

一般的に、借地権価格の10%程度の承諾料（名義変更料）を支払います。この費用を負担する意思を示すことで、交渉がスムーズになります。

5. 契約条件の見直しを受け入れる

地主から「この機会に地代を値上げしたい」などの要望が出ることがあります。ある程度の譲歩は交渉成立のために必要な場合があります。

地主が承諾してくれない場合

地主が承諾しないケースもあります。その場合の対処法をご紹介します。

借地非訟手続き

地主が正当な理由なく承諾しない場合、**裁判所に「借地非訟」**を申し立てることができます。

裁判所が地主に代わって譲渡を許可する制度で、地主の承諾がなくても借地権を売却できるようになります。

借地非訟の流れ

裁判所に申立て
審理（地主の意見聴取）
許可決定（または棄却）
許可の場合、承諾料相当額の支払い

注意点

時間がかかる（6ヶ月〜1年程度）
費用がかかる（弁護士費用等）
必ず許可されるとは限らない

地主への売却を検討

地主が第三者への売却を嫌がる場合、地主自身への売却を提案する方法もあります。地主にとっては、完全所有権を回復できるメリットがあります。

買取業者を活用

借地権専門の買取業者は、地主との交渉ノウハウを持っています。交渉が難航している場合は、買取業者への売却を検討するのも一つの方法です。

承諾料の相場

借地権の譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10%程度です。

計算例

借地権価格：3,000万円
承諾料：3,000万円 × 10% = 300万円

ただし、地域や地主との関係により異なります。事前に地主と条件を確認しておきましょう。

まとめ

借地権は売却可能ですが、地主の承諾が必要です。

売却を成功させるポイント

早めに地主に相談する
誠実に説明し、信頼関係を大切にする
承諾料を準備する
承諾が得られない場合は借地非訟も検討

当サービスでは、借地権の売却相談から地主との交渉サポートまで対応しています。借地権の売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。