借地権の売却価格の相場｜路線価からの計算方法

借地権の価格相場

借地権付き建物を売却する際、気になるのが「いくらで売れるのか」です。

借地権の価格は、一般的に更地価格の50〜70%程度とされています。

ただし、これはあくまで目安であり、実際の売却価格は様々な要因によって変動します。

借地権価格の計算方法

借地権の価格を算出する基本的な計算式は以下のとおりです。

借地権価格 = 更地価格 × 借地権割合

借地権割合とは

借地権割合は、路線価図に記載されています。路線価図は国税庁のWebサイトで確認できます。

路線価図には、道路ごとに「路線価」と「借地権割合」が記載されています。

借地権割合はアルファベットで表示され、以下のように対応しています。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

都心部ほど借地権割合が高く、郊外になるほど低くなる傾向があります。

具体的な計算例

例1：都心の借地権

条件

• 土地面積：100㎡
• 路線価：50万円/㎡
• 借地権割合：C（70%）

計算

更地価格 = 100㎡ × 50万円 = 5,000万円
借地権価格 = 5,000万円 × 70% = 3,500万円

例2：郊外の借地権

条件

• 土地面積：150㎡
• 路線価：15万円/㎡
• 借地権割合：E（50%）

計算

更地価格 = 150㎡ × 15万円 = 2,250万円
借地権価格 = 2,250万円 × 50% = 1,125万円

建物の価値はどうなる？

借地権付き建物を売却する場合、建物の価値も考慮する必要があります。

借地権付き建物の売却価格 = 借地権価格 + 建物価格

ただし、建物は築年数により価値が下がります。

構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨	27年
重量鉄骨	34年
RC造	47年

築年数が法定耐用年数を超えると、建物の評価はほぼゼロになります。

実際の売却価格は計算通りにならない

路線価から計算した借地権価格は、あくまで「理論値」です。実際の売却価格は、以下の要因により変動します。

価格が上がる要因

• 立地が良い: 駅近、人気エリア
• 建物が新しい: 築年数が浅い、状態が良い
• 地代が安い: 周辺相場より安い地代
• 契約期間が長い: 残存期間が十分ある
• 地主との関係が良好: 承諾がスムーズに得られる

価格が下がる要因

• 立地が悪い: 駅から遠い、不便な場所
• 建物が古い: 老朽化、要修繕
• 地代が高い: 周辺相場より高い地代
• 契約更新が近い: 更新料の負担がある
• 地主との関係が悪い: 承諾に難航する可能性

借地権が売りにくい理由

路線価で計算すると高額に見える借地権ですが、実際には売却が難しいケースも多いです。

1. 住宅ローンが通りにくい

借地権付き建物は、金融機関によっては住宅ローンの担保として認められないことがあります。買主が住宅ローンを使えないと、購入できる人が限られます。

2. 地主の承諾が必要

売却には地主の承諾と承諾料（借地権価格の10%程度）が必要です。この手続きを敬遠する買主もいます。

3. 将来の不安

• 地代の値上げリスク
• 更新時の更新料負担
• 建替え時の地主承諾

これらの不確定要素が、買主の購入意欲を下げることがあります。

売却価格を上げるポイント

1. 複数の業者に査定を依頼

借地権の評価は業者によって異なります。必ず複数社から査定を取りましょう。

2. 地主との関係を良好に

地主の承諾がスムーズに得られることをアピールできると、買主の安心感につながります。

3. 建物の状態を整える

最低限の清掃・修繕を行い、見た目を良くすることで印象がアップします。

4. 書類を揃えておく

• 借地契約書
• 建物の登記簿謄本
• 固定資産税納税通知書
• 地代の支払い証明

書類が揃っていると、査定・売却がスムーズに進みます。

まとめ

借地権の価格は、更地価格 × 借地権割合で計算するのが基本です。

東京都心部の場合

• 借地権割合：60〜70%
• 更地価格の6〜7割程度

郊外の場合

• 借地権割合：40〜50%
• 更地価格の4〜5割程度

ただし、実際の売却価格は様々な要因で変動します。正確な価格を知るには、専門業者に査定を依頼するのが確実です。

当サービスでは借地権の無料査定を承っています。売却価格の目安を知りたい方は、お気軽にご相談ください。