借地権付き建物の相続｜売却か建替えか判断基準
借地権付き建物を相続したら
親から借地権付き建物を相続したものの、「どうすればいいか分からない」という方は多くいらっしゃいます。
借地権付き建物を相続した場合、主に以下の選択肢があります。
- そのまま使用する
- 賃貸に出す
- 建て替えて使用する
- 売却する
それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。
選択肢1：そのまま使用する
相続した建物にそのまま住む、または別荘として使用する選択肢です。
メリット
- すぐに住み始められる
- 売却・建替えの手間がかからない
- 思い出のある家を残せる
デメリット
- 地代の支払いが続く
- 建物の老朽化が進む
- 修繕費用がかかる
向いている人
- 相続した建物に住みたい人
- 建物の状態が良い場合
- 地代負担が問題ない人
選択肢2：賃貸に出す
相続した建物を賃貸物件として貸し出す選択肢です。
メリット
- 家賃収入が得られる
- 建物を維持できる
- 将来的に売却も可能
デメリット
- 地代の支払いは続く
- 賃貸管理の手間がかかる
- 入居者トラブルのリスク
- 建物が古いと借り手がつかない
注意点：地主の承諾
借地権付き建物を賃貸に出す場合、借地契約の内容によっては地主の承諾が必要な場合があります。契約書を確認しましょう。
向いている人
- 安定した収入を得たい人
- 遠方に住んでいるが売却は避けたい人
- 建物の状態が比較的良い場合
選択肢3：建て替えて使用する
古い建物を取り壊し、新しい建物を建てて使用する選択肢です。
メリット
- 新築の家に住める
- 快適な住環境を実現
- 借地権は維持できる
デメリット
- 建築費用がかかる（数千万円）
- 地主の承諾が必要
- 承諾料がかかる場合がある
- 工事期間中の仮住まいが必要
地主の承諾について
借地上の建物を建て替える場合、**地主の承諾（建替え承諾）**が必要です。
- 承諾料の相場：更地価格の3〜5%程度
- 承諾が得られない場合は借地非訟で裁判所の許可を求める
向いている人
- その土地に長く住み続けたい人
- 建築費用を用意できる人
- 地主との関係が良好な人
選択肢4：売却する
借地権付き建物を売却して現金化する選択肢です。
メリット
- まとまった現金が得られる
- 地代の支払いから解放される
- 管理の手間がなくなる
- 相続人間で分割しやすい
デメリット
- 地主の承諾が必要
- 承諾料がかかる
- 思い出の家を手放すことになる
売却価格の目安
借地権の売却価格は、更地価格の50〜70%程度が目安です。建物の価値がある場合はプラスされます。
向いている人
- 相続した建物を使う予定がない人
- 遠方に住んでいて管理できない人
- 現金化して相続人で分割したい人
判断基準：4つのポイント
どの選択肢が最適かは、以下の4つのポイントで判断しましょう。
ポイント1：使用予定があるか
使用予定がある場合
- そのまま使用 or 建替え
使用予定がない場合
- 賃貸 or 売却
ポイント2：建物の状態
状態が良い場合
- そのまま使用 or 賃貸
老朽化が進んでいる場合
- 建替え or 売却
ポイント3：資金力
資金に余裕がある場合
- 建替えも選択肢に
資金に余裕がない場合
- そのまま使用 or 売却
ポイント4：地主との関係
関係が良好な場合
- 建替え・賃貸も検討可能
関係が悪い場合
- 売却が現実的
相続時の注意点
相続登記
2024年4月から相続登記が義務化されました。建物の名義を相続人に変更する必要があります。
地主への通知
借地権の相続については、地主への通知が必要な場合があります。契約書を確認し、必要に応じて通知しましょう。
なお、相続による借地権の承継には、地主の承諾は不要です（民法612条の適用外）。承諾料を請求されても、支払う義務はありません。
相続税の申告
借地権は相続財産として評価されます。相続税の申告が必要な場合は、税理士に相談しましょう。
まとめ
借地権付き建物を相続した場合の選択肢をまとめます。
| 選択肢 | 向いている人 |
|---|---|
| そのまま使用 | 住む予定がある、建物状態が良い |
| 賃貸に出す | 収入を得たい、建物状態が良い |
| 建替え | 長く住みたい、資金力がある |
| 売却 | 使う予定がない、現金化したい |
迷った場合は、まず専門家に相談することをおすすめします。売却の場合の価格や、建替えの場合の費用など、具体的な数字を把握した上で判断しましょう。
当サービスでは、相続した借地権の売却相談を承っています。お気軽にご相談ください。