農地転用と売却｜許可の条件と手続きの流れ

農地転用とは

農地転用の定義

農地転用とは、農地を農地以外の用途（宅地、駐車場など）に変更することです。

転用の例

• 農地 → 宅地
• 農地 → 駐車場
• 農地 → 資材置き場
• 農地 → 太陽光発電用地

転用と売却の関係

農地を宅地として売却するには、農地転用の許可が必要です。

売却パターン	必要な許可
農地のまま農家に売却	3条許可
自分で転用してから売却	4条許可
転用目的の買主に売却	5条許可

転用許可の種類

4条許可

自分で転用する場合の許可です。

流れ

1. 4条許可を取得
2. 転用工事
3. 売却

メリット

• 宅地として売却できる
• 高く売れる可能性

デメリット

• 転用費用がかかる
• 手続きが複雑

5条許可

転用目的の買主に売却する場合の許可です。

流れ

1. 買主（転用目的）を探す
2. 5条許可を申請
3. 許可取得
4. 売買契約・所有権移転

メリット

• 転用費用は買主負担
• 手続きが1回で済む

デメリット

• 買主が限られる
• 許可が取れないリスク

転用許可の条件

農地の区分別条件

区分	転用可否	条件
農用地区域内農地	原則不可	農振除外が必要
甲種農地	原則不可	例外的に可能
第1種農地	原則不可	例外的に可能
第2種農地	条件付可	周辺に代替地がない場合
第3種農地	原則許可	市街化が進むエリア

市街化区域の農地

市街化区域内の農地は、届出のみで転用可能です。

手続き

1. 農業委員会に届出
2. 届出受理（許可は不要）
3. 転用・売却

転用許可の審査基準

立地基準

• 農地の区分に応じた基準
• 集団農地の保全
• 農業上の効率的利用

一般基準

• 転用目的が明確
• 資金計画が確実
• 転用後の利用計画
• 周辺農地への影響

転用許可の手続き

必要書類

書類	内容
申請書	所定の様式
土地の登記事項証明書	法務局で取得
公図・地積測量図	法務局で取得
位置図・案内図	周辺状況がわかるもの
事業計画書	転用後の利用計画
資金計画書	事業費の調達方法
同意書	隣接地所有者の同意

手続きの流れ

ステップ1：事前相談 農業委員会に事前相談し、転用可否を確認します。

ステップ2：書類準備 必要書類を準備します。

ステップ3：申請 農業委員会に許可申請します。

ステップ4：審査 農業委員会で審査が行われます（1〜3ヶ月）。

ステップ5：許可 都道府県知事（または農林水産大臣）から許可が出ます。

許可までの期間

農地面積	許可権者	期間目安
4ha以下	都道府県知事	1〜2ヶ月
4ha超	農林水産大臣	2〜3ヶ月

転用にかかる費用

費用の目安

費用項目	金額目安
行政書士報酬	10〜30万円
測量費用	10〜50万円
その他諸費用	数万円
合計	20〜80万円

造成費用（転用後）

転用後に宅地として利用するには、造成工事が必要な場合があります。

工事内容	費用目安
整地	坪1〜3万円
盛土・切土	坪2〜5万円
擁壁工事	坪5〜15万円

転用できない場合の対処法

対処法1：農家への売却

転用できない農地は、農家への売却を検討します（3条許可）。

対処法2：農地中間管理機構

農地バンクに売却または貸し出しを検討します。

対処法3：農振除外の申請

農用地区域内農地の場合、農振除外を申請します。

農振除外の条件

• 農用地区域外に代替地がない
• 農業上の効率的利用に支障がない
• 農業用施設の機能に支障がない

期間 6ヶ月〜1年程度

対処法4：太陽光発電

農地のまま太陽光発電を設置する方法もあります（一時転用）。

転用売却の注意点

注意点1：許可前の売買契約

許可前に売買契約を締結することは可能ですが、「許可を条件とする」契約にする必要があります。

注意点2：許可の期限

転用許可には期限があり、期限内に転用を完了する必要があります。

注意点3：違反転用

無許可で転用すると、以下の罰則があります。

罰則

• 原状回復命令
• 3年以下の懲役または300万円以下の罰金

まとめ

農地転用と売却についてまとめます。

転用許可の種類

• 4条許可：自分で転用
• 5条許可：転用目的の買主に売却

転用可否

• 農用地区域内農地：原則不可
• 第1種農地：原則不可
• 第2種農地：条件付可
• 第3種農地：原則許可
• 市街化区域：届出のみ

手続きの流れ

• 事前相談 → 書類準備 → 申請 → 審査 → 許可

費用の目安

• 許可手続き：20〜80万円
• 造成工事：別途必要

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