農地の売却方法｜売れない農地の処分方法

農地売却の基礎知識

農地とは

農地とは、耕作の目的に供される土地のことです。

農地の種類

種類	内容
田	水田
畑	畑地、果樹園
牧草地	家畜の放牧地

農地売却の制限

農地は農地法により売却が制限されています。

制限の目的

• 農地の減少防止
• 食料自給率の維持
• 農業の保護

農地法の許可

農地を売却するには、原則として農地法の許可が必要です。

売却先	必要な許可
農家への売却	3条許可
転用して売却	4条・5条許可

農地売却の方法

方法1：農家への売却（3条許可）

農地のまま、農家に売却する方法です。

条件

• 買主が農家であること
• 買主が50アール以上の農地を所有（北海道は2ヘクタール）
• 買主が全ての農地を効率的に耕作すること

流れ

1. 買主（農家）を探す
2. 農業委員会に許可申請
3. 許可取得
4. 売買契約・所有権移転

メリット

• 農地のまま売却可能
• 転用に比べて許可が取りやすい

デメリット

• 買主が農家に限られる
• 価格が安い傾向

方法2：転用して売却（5条許可）

農地を宅地などに転用し、売却する方法です。

条件

• 転用目的が明確
• 転用後の利用計画がある
• 農振農用地でない
• 市街化調整区域でない（または開発許可取得）

流れ

1. 転用可否の調査
2. 買主を探す
3. 農業委員会に許可申請
4. 許可取得
5. 売買契約・所有権移転

メリット

• 宅地として高く売れる可能性
• 買主の幅が広がる

デメリット

• 許可が取れない場合がある
• 手続きが複雑
• 時間がかかる

方法3：農地中間管理機構への売却

農地中間管理機構（農地バンク）に売却する方法です。

概要

• 都道府県が設置する公的機関
• 農地の集積・集約を推進

メリット

• 買主を探す必要がない
• 適正価格での取引
• 公的機関で安心

デメリット

• 価格が安い傾向
• 審査がある

農地の区分と転用可否

農地の区分

農地は以下のように区分されています。

区分	転用可否
農用地区域内農地	原則不可
甲種農地	原則不可
第1種農地	原則不可
第2種農地	条件付きで可能
第3種農地	原則許可

市街化区域の農地

市街化区域内の農地は、届出のみで転用可能です。

流れ

1. 農業委員会に届出
2. 届出受理
3. 売買契約・所有権移転

農地の価格相場

価格の目安

農地の価格は、地域や用途によって大きく異なります。

種類	価格目安（坪単価）
都市近郊の農地	5〜20万円
地方の農地	1〜5万円
山間部の農地	0.1〜1万円

転用後の価格

転用許可が取れれば、宅地としての価格で売却できます。

転用前（農地）：坪5万円
転用後（宅地）：坪30万円

売れない農地の対処法

対処法1：農地中間管理機構

農地バンクに売却または貸し出しを検討します。

対処法2：相続放棄

相続前であれば、相続放棄を検討します。

対処法3：相続土地国庫帰属制度

相続した農地を国に引き取ってもらう制度です。

条件

• 相続で取得した土地
• 建物がないこと
• 担保権がないこと
• 負担金の支払い

対処法4：無償譲渡

買い手がいない場合は、無償譲渡を検討します。

メリット

• 固定資産税の負担がなくなる
• 管理の手間がなくなる

農地売却の注意点

注意点1：許可の取得

農地法の許可なく売買すると、契約は無効になります。

注意点2：税金

農地売却には譲渡所得税がかかります。

特例

• 農地を農地のまま売却：800万円の特別控除
• 農業経営基盤強化促進法による売却：800万円の特別控除

注意点3：地目変更

転用後は、登記の地目変更が必要です。

まとめ

農地の売却についてまとめます。

売却方法

• 農家への売却（3条許可）
• 転用して売却（5条許可）
• 農地中間管理機構への売却

転用可否

• 農地の区分によって異なる
• 市街化区域は届出のみで可能
• 農振農用地は原則不可

売れない場合の対処法

• 農地中間管理機構
• 相続放棄
• 国庫帰属制度
• 無償譲渡

当サービスでは、農地の買取に対応しています（転用可能な農地に限る）。売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。