私道にしか接していない土地の売却｜通行権の確認方法

私道に接する土地の売却

私道にしか接していない土地は、通行権や掘削権の問題があり、売却時に注意が必要です。

私道とは

私道とは、個人や法人が所有する道路です。公道と異なり、所有者の承諾なく自由に使用できない場合があります。

私道の種類

種類	特徴	接道義務
位置指定道路	特定行政庁に認定された私道	満たす
2項道路	建築基準法施行前から存在する道路	満たす
通路（認定なし）	単なる私有の通路	満たさない

通行権の確認方法

ステップ1：私道の種類を確認

市区町村の建築指導課で確認できます。

確認方法

• 道路台帳の閲覧
• 建築計画概要書の確認
• 窓口での相談

ステップ2：私道の所有者を確認

登記簿謄本で所有者を確認します。

所有形態の例

形態	内容
単独所有	一人が所有
共有	沿道の所有者で共有
分筆共有	各自の前面部分を所有

ステップ3：通行権の内容を確認

通行権の種類と内容を確認します。

通行権の種類

種類	内容	登記
通行地役権	契約に基づく通行権	あり
賃借権	私道部分を賃借	可能
囲繞地通行権	法律で認められた通行権	なし
使用貸借	無償での使用	なし

ステップ4：書面の有無を確認

通行に関する書面があるか確認します。

確認する書類

• 通行権設定契約書
• 覚書・合意書
• 売買契約時の重要事項説明書

売却時の注意点

注意点1：接道義務の確認

私道に接していても、接道義務を満たさない場合があります。

確認ポイント

• 私道が「道路」として認定されているか
• 間口が2m以上あるか
• 私道の幅が4m以上あるか

注意点2：通行承諾書の取得

売却時には、私道所有者からの「通行承諾書」があると安心です。

通行承諾書の内容

• 通行を認める旨
• 通行の範囲（徒歩・車両等）
• 通行料の有無
• 承継条項（買主にも適用される）

注意点3：掘削承諾書の取得

水道・ガス・下水道の工事には、私道の掘削が必要です。

掘削承諾書がないと

• インフラ工事ができない
• 建て替え時に困る
• 売却が難しくなる

注意点4：維持管理の負担

私道は所有者が維持管理する必要があります。

負担の内容

• 舗装の修繕
• 排水設備の管理
• 雪かき

私道所有者との交渉

通行承諾書の取得方法

ステップ1：所有者を特定 登記簿謄本で確認

ステップ2：連絡・説明 売却予定であること、承諾書が必要なことを説明

ステップ3：書面の作成 承諾書のひな型を用意して依頼

ステップ4：署名・押印 所有者に署名・押印してもらう

承諾が得られない場合

対応策

• 不動産会社を介して交渉
• 弁護士に相談
• 買取業者への売却を検討

売却価格への影響

価格が下がる要因

要因	影響度
通行承諾書がない	大
掘削承諾書がない	大
私道の持分がない	中
私道所有者との関係が悪い	大
接道義務を満たさない	大

価格を維持するポイント

• 通行承諾書・掘削承諾書を取得
• 私道持分があれば明確にする
• 過去のトラブルがないことを証明

ケース別の対応

ケース1：位置指定道路に接している

接道義務を満たすため、比較的売りやすいです。

ポイント

• 私道持分の有無を確認
• 通行・掘削承諾書があるとより安心

ケース2：2項道路に接している

接道義務を満たしますが、セットバックが必要な場合があります。

ポイント

• セットバックの範囲を確認
• 建て替え時の建築可能面積を計算

ケース3：認定されていない私道に接している

接道義務を満たさず、再建築不可の可能性があります。

ポイント

• 43条但し書き許可の可能性を確認
• 買取業者への売却を検討

まとめ

私道に接する土地の売却についてまとめます。

確認すべきこと

• 私道の種類（位置指定道路・2項道路等）
• 私道の所有者
• 通行権の内容
• 関連書面の有無

売却時の注意点

• 接道義務を満たすか確認
• 通行承諾書・掘削承諾書の取得
• 維持管理の負担

承諾が得られない場合

• 専門家を介して交渉
• 買取業者への売却を検討

当サービスでは、私道に接する土地の買取に対応しています。通行権の問題でお困りの方も、お気軽にご相談ください。