未接道の土地は売れる？袋地・無道路地の売却方法

未接道・袋地とは

未接道とは、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていない土地のことです。

接道義務とは

建築基準法第43条では、建物を建てる土地は「幅4m以上の道路に2m以上接していること」が必要と定められています。

接道義務 = 幅4m以上の道路 × 間口2m以上

袋地（無道路地）とは

袋地は、道路にまったく接していない土地です。他人の土地を通らないと公道に出られません。

袋地の特徴

• 道路に接していない
• 他人の土地（囲繞地）に囲まれている
• 公道に出るには通行権が必要

未接道の種類

種類	状況	再建築
袋地	道路に接していない	不可
間口不足	接道2m未満	不可
道路幅不足	4m未満の道路に接道	要確認

未接道でも売れる理由

未接道の土地でも、以下の理由から売却が可能です。

理由1：買取業者が存在する

未接道・袋地を専門に買い取る業者があります。

買取業者のメリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却可能
• スピーディーに現金化

理由2：活用方法がある

建物は建てられなくても、土地として活用できます。

活用例

• 駐車場
• 資材置き場
• 隣地への売却
• 農地として利用

理由3：接道義務を解消できる可能性

条件によっては、接道義務を満たせるようになる場合があります。

解消方法

• 隣地の一部を購入
• 隣地と土地交換
• 43条但し書き許可

売却の選択肢

選択肢1：隣地所有者への売却

最も高く売れる可能性がある方法です。

メリット

• 相場に近い価格で売れる可能性
• 隣地と一体化して活用できる

デメリット

• 隣地所有者が購入する意思があるか不明
• 交渉に時間がかかる

選択肢2：買取業者への売却

確実に売却できる方法です。

メリット

• 確実に売却できる
• スピーディー（1〜2ヶ月）
• 現況のまま売却可能

デメリット

• 相場より安くなる傾向

選択肢3：接道義務を解消してから売却

接道義務を満たせば、一般市場での売却が可能になります。

メリット

• 高く売れる可能性
• 購入検討者が増える

デメリット

• 隣地買収などに費用がかかる
• 時間がかかる
• 必ず成功するとは限らない

売却価格の相場

未接道の土地は、接道している土地より大幅に安くなります。

価格の目安

状況	価格目安（整形地比）
接道あり（整形地）	100%
間口不足（1.5m程度）	50〜70%
袋地（通路あり）	30〜50%
袋地（通路なし）	10〜30%

価格に影響する要因

要因	影響
通路の有無	通路があれば高くなる
隣地との関係	良好なら売りやすい
土地の面積	広いほど活用しやすい
立地	需要があるエリアなら高い

売却の流れ

ステップ1：状況の確認

まず、土地の状況を確認します。

確認事項

• 公図での位置関係
• 接道状況（道路幅、間口）
• 通行権の有無
• 隣地所有者の確認

ステップ2：売却方法の検討

状況に応じて売却方法を検討します。

検討ポイント

• 隣地所有者への売却は可能か
• 接道義務の解消は現実的か
• 買取業者への売却が適切か

ステップ3：売却活動

選んだ方法で売却活動を行います。

ステップ4：契約・決済

買主が見つかったら、契約・決済を行います。

注意点

注意点1：囲繞地通行権の確認

袋地には「囲繞地通行権」が認められる場合があります。

囲繞地通行権とは

• 袋地の所有者が、周囲の土地を通行できる権利
• 民法で認められている
• 通行料の支払いが必要な場合も

注意点2：通路の権利関係

通路がある場合、その権利関係を確認しましょう。

確認事項

• 通路の所有者
• 通行権の種類（地役権、賃借権等）
• 通行料の有無

注意点3：固定資産税

未接道でも固定資産税は発生します。使わない土地でも税金がかかり続けます。

まとめ

未接道・袋地の売却についてまとめます。

未接道でも売れる理由

• 専門の買取業者がある
• 活用方法がある
• 接道義務を解消できる可能性

売却の選択肢

• 隣地所有者への売却（高値の可能性）
• 買取業者への売却（確実）
• 接道義務解消後に売却

注意点

• 囲繞地通行権の確認
• 通路の権利関係
• 固定資産税の負担

当サービスでは、未接道・袋地の買取に対応しています。売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。