接道義務2mを満たさない土地｜買取事例と相場

接道義務2mとは

建築基準法では、建物を建てる土地は「幅4m以上の道路に2m以上接していること」が必要です。

間口2m未満の問題

間口が2m未満の土地は、接道義務を満たさないため、原則として建物を建て替えることができません。

例

• 間口1.8mの土地 → 再建築不可
• 間口1.5mの土地 → 再建築不可
• 間口1mの旗竿地 → 再建築不可

なぜ2m必要なのか

理由1：緊急車両の進入

• 消防車・救急車が入れる幅
• 人命救助に必要

理由2：避難経路の確保

• 火災時の避難
• 最低限の安全確保

間口不足の土地の特徴

発生するケース

ケース	状況
旗竿地	竿部分が2m未満
分筆	過去の分筆で間口が狭くなった
測量誤差	実測したら2m未満だった
法改正前	建築基準法施行前から存在

再建築不可のリスク

項目	影響
建て替え	不可
住宅ローン	利用困難
売却価格	大幅に下落
買い手	限定される

売却相場

価格の目安

間口不足の土地は、接道している土地より価格が下がります。

間口	価格目安（整形地比）
2m以上	100%（基準）
1.8〜2m	60〜80%
1.5〜1.8m	40〜60%
1m〜1.5m	20〜40%
1m未満	10〜30%

価格に影響する要因

要因	高くなる	安くなる
間口の幅	2mに近い	1m未満
隣地買収の可能性	高い	低い
建物の状態	良好	老朽化
立地	需要が高いエリア	郊外
土地面積	広い	狭い

買取事例

事例1：間口1.8mの旗竿地

項目	内容
所在地	東京都郊外
間口	1.8m（2m未満）
土地面積	100㎡
建物	築35年木造
整形地相場	2,500万円
売却価格	1,500万円（60%）

ポイント

• 間口が2mに近く、隣地買収で解消可能
• 建物は居住可能な状態
• 立地が比較的良い

事例2：間口1.2mの袋地状土地

項目	内容
所在地	埼玉県
間口	1.2m
土地面積	80㎡
建物	築50年（老朽化）
整形地相場	1,200万円
売却価格	360万円（30%）

ポイント

• 間口が狭く、解消が困難
• 建物は老朽化して居住困難
• 買取業者が購入し、隣地と交渉予定

事例3：間口1.5mで隣地買収に成功

項目	内容
所在地	千葉県
間口	1.5m → 2.2m（隣地買収後）
土地面積	90㎡ → 95㎡
建物	築40年
隣地買収前の価値	600万円
隣地買収費用	100万円
接道後の価値	1,200万円

ポイント

• 隣地の一部（5㎡）を購入
• 接道義務を満たし、再建築可能に
• 土地の価値が2倍に上昇

対処方法

方法1：隣地の一部を購入

間口を2m以上にするため、隣地の一部を購入します。

必要な面積

現在の間口1.5m → 不足0.5m
0.5m × 通路の長さ10m = 5㎡必要

方法2：43条但し書き許可

接道義務を満たさなくても、建築が認められる場合があります。

条件

• 敷地周囲に広い空地がある
• 安全上問題がない
• 建築審査会の同意

方法3：現況のまま売却

再建築不可のまま売却する方法です。

売却先

• 隣地所有者
• 買取業者
• 投資家

方法4：隣地と同時売却

隣地と一緒に売却し、一体の土地として扱う方法です。

売却を成功させるポイント

ポイント1：正確な測量

まず、正確な間口を把握しましょう。

確認方法

• 境界確定測量
• 土地家屋調査士への依頼

ポイント2：隣地所有者への打診

隣地の一部購入や、隣地への売却を打診してみましょう。

ポイント3：複数社に相談

買取業者によって価格が異なります。複数社に相談しましょう。

ポイント4：43条但し書きの可能性を確認

市区町村に相談し、許可の可能性を確認しましょう。

まとめ

接道義務2mを満たさない土地についてまとめます。

売却相場

• 間口1.8〜2m：整形地の60〜80%
• 間口1.5〜1.8m：整形地の40〜60%
• 間口1m〜1.5m：整形地の20〜40%

対処方法

• 隣地の一部を購入
• 43条但し書き許可
• 現況のまま売却
• 隣地と同時売却

成功のポイント

• 正確な測量
• 隣地所有者への打診
• 複数社への相談

当サービスでは、接道義務を満たさない土地の買取に対応しています。間口不足でお困りの方は、お気軽にご相談ください。