物件タイプ別
未接道を解消する方法｜隣地買収の交渉術
公開: 2026年1月10日
#未接道
#隣地買収
#接道義務
未接道を解消する方法
未接道の土地は、接道義務を満たすことで価値が大きく上がります。解消方法を知っておきましょう。
解消方法の一覧
| 方法 | 難易度 | 費用 | 効果 |
|---|---|---|---|
| 隣地の一部を購入 | 高 | 高 | 確実 |
| 隣地と土地交換 | 中 | 低 | 確実 |
| 位置指定道路の申請 | 高 | 中 | 確実 |
| 43条但し書き許可 | 中 | 低 | 建物ごと |
| 隣地と同時売却 | 中 | - | - |
方法1：隣地の一部を購入
接道に必要な部分だけを隣地から購入する方法です。
必要な面積
接道義務を満たすには、以下の条件が必要です。
間口2m以上 × 道路から敷地まで例
- 道路から敷地まで10m
- 必要面積 = 2m × 10m = 20㎡
交渉のポイント
ポイント1：隣地所有者のメリットを示す
- 「お互いの土地の価値が上がります」
- 「将来的な売却がしやすくなります」
ポイント2：適正価格を提示
- 路線価や近隣相場を調査
- 専門家（不動産鑑定士）の意見も参考に
ポイント3：タイミングを見計らう
- 隣地所有者が売却を検討している時
- 相続が発生した時
ポイント4：第三者を介する
- 不動産会社に仲介を依頼
- 直接交渉より話がまとまりやすい
費用の目安
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 土地代金 | 数十万〜数百万円 |
| 測量費用 | 30〜50万円 |
| 登記費用 | 10〜20万円 |
| 仲介手数料 | 土地代金の3%+6万円 |
注意点
- 隣地所有者が応じるとは限らない
- 交渉に時間がかかる場合がある
- 費用対効果を検討する
方法2：隣地と土地交換
お互いの土地の一部を交換する方法です。
メリット
- 現金の支出が少ない
- お互いにメリットがある場合に有効
交換の条件
等価交換が基本ですが、差額があれば金銭で調整します。
例
Aさんの土地（20㎡）= 200万円
Bさんの土地（25㎡）= 250万円
→ Aさんが50万円を支払って交換税務上の注意
等価交換の場合、一定の条件を満たせば譲渡所得税が繰り延べられます。
条件
- 交換する資産が同種であること
- 1年以上所有していること
- 交換後も同じ用途で使用すること
方法3：位置指定道路の申請
私道を「位置指定道路」として認定してもらう方法です。
位置指定道路とは
特定行政庁から「道路」として認定された私道です。位置指定道路に接していれば、接道義務を満たします。
申請の条件
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 道路幅 | 4m以上（場合により緩和あり） |
| 形状 | 一定の基準を満たすこと |
| 土地所有者 | 全員の同意が必要 |
| 維持管理 | 所有者が行う |
手続きの流れ
- 市区町村に事前相談
- 必要書類の準備
- 申請
- 審査・現地確認
- 指定
費用と期間
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 測量・設計費用 | 50〜100万円 |
| 道路整備費用 | 100〜300万円 |
| 申請手数料 | 数千円 |
| 期間 | 3〜6ヶ月 |
方法4：43条但し書き許可
建築基準法43条の但し書き許可を取得する方法です。
概要
接道義務を満たさなくても、一定の条件で建築が認められる制度です。
条件
- 敷地の周囲に広い空地がある
- 交通上、安全上、防火上、衛生上支障がない
- 建築審査会の同意
注意点
- 建物ごとに許可が必要
- 土地自体が接道になるわけではない
- 売却時は許可の可能性を説明する必要あり
方法5：隣地と同時売却
隣地と一緒に売却する方法です。
メリット
- 一体の土地として売却できる
- 接道義務を満たした状態で売れる
- 高く売れる可能性
進め方
- 隣地所有者に相談
- 同時売却の合意
- 不動産会社に依頼
- 一括または同時に売却
注意点
- 隣地所有者の協力が必要
- 売却時期を合わせる必要がある
- 代金の配分を決める必要がある
交渉を成功させるコツ
コツ1：相手のメリットを考える
隣地所有者にとってのメリットを示しましょう。
例
- 「一体で売却すれば高く売れます」
- 「お互いの土地の価値が上がります」
- 「将来の相続対策になります」
コツ2：専門家を活用する
交渉は専門家を介した方がスムーズです。
活用できる専門家
- 不動産会社
- 弁護士
- 土地家屋調査士
コツ3：焦らない
交渉には時間がかかります。焦って不利な条件を受け入れないようにしましょう。
コツ4：書面で合意
口約束ではなく、必ず書面で合意を残しましょう。
まとめ
未接道を解消する方法についてまとめます。
解消方法
- 隣地の一部を購入
- 隣地と土地交換
- 位置指定道路の申請
- 43条但し書き許可
- 隣地と同時売却
交渉のコツ
- 相手のメリットを示す
- 専門家を活用
- 焦らず進める
- 書面で合意
当サービスでは、未接道の土地の買取に対応しています。接道義務の解消が難しい場合も、お気軽にご相談ください。