囲繞地通行権とは？袋地売却時の注意点

囲繞地通行権とは

囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）とは、袋地の所有者が、周囲の土地（囲繞地）を通行できる権利です。

法的根拠

民法第210条で認められています。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

囲繞地通行権の特徴

項目	内容
発生要件	袋地であること
登記	不要（法律上当然に発生）
対価	償金（通行料）が必要な場合あり
範囲	必要最小限の通行

囲繞地通行権の内容

通行できる範囲

囲繞地通行権で通行できる範囲は「必要かつ最小限」です。

認められる範囲

• 徒歩での通行
• 生活に必要な範囲

認められにくい範囲

• 車両の通行（場合による）
• 大型車両の通行
• 営業用車両の頻繁な出入り

償金（通行料）

囲繞地通行権には、償金（通行料）の支払いが必要な場合があります。

償金が必要なケース

• 囲繞地の所有者に損害が生じる場合
• 通路を整備する必要がある場合

償金が不要なケース

• 分筆によって袋地になった場合（後述）

分筆による袋地の特例

土地の分筆によって袋地が発生した場合は、特別なルールがあります。

民法第213条

• 分筆で生じた袋地は、分筆前の残りの土地のみを通行できる
• 償金は不要

例：Aさんの土地を分筆してBさんに売却
    → Bさんの土地が袋地になった場合
    → BさんはAさんの土地のみを通行できる
    → 償金は不要

袋地売却時の影響

通行権は買主に引き継がれる

囲繞地通行権は、土地の所有者が変わっても引き継がれます。

売主側

• 通行権は買主に移転
• 特別な手続きは不要

買主側

• 通行権を取得
• 従前と同じ条件で通行可能

売却価格への影響

囲繞地通行権があっても、袋地は通常の土地より価格が下がります。

状況	価格への影響
通行権が明確	比較的高い
通行権に争いあり	大幅に下がる
通路が狭い	下がる
車両通行不可	下がる

売却時の注意点

注意点1：通行権の確認

売却前に、通行権の内容を確認しましょう。

確認事項

• 通行権の種類（囲繞地通行権か、契約に基づく通行権か）
• 通行できる範囲
• 償金の有無と金額
• 過去のトラブルの有無

注意点2：隣地所有者との関係

囲繞地の所有者との関係が、売却に影響します。

良好な場合

• スムーズに売却できる
• 買主も安心

トラブルがある場合

• 売却が難しくなる
• 価格が下がる

注意点3：重要事項説明

売却時は、通行権について買主に説明する義務があります。

説明すべき事項

• 袋地であること
• 通行権の内容
• 償金の有無
• トラブルの有無

注意点4：通行権の書面化

可能であれば、通行権を書面化しておくと売却しやすくなります。

書面化の方法

• 通行地役権の設定（登記）
• 通行に関する覚書
• 隣地所有者との合意書

トラブル事例と対策

トラブル1：隣地所有者が通行を拒否

状況 囲繞地の所有者が「通行させない」と主張。

対策

• 囲繞地通行権は法律で認められた権利
• 話し合いで解決を試みる
• 解決しない場合は調停・訴訟

トラブル2：通行料でもめる

状況 償金（通行料）の金額で折り合いがつかない。

対策

• 近隣の相場を調べる
• 専門家（弁護士等）に相談
• 調停で解決

トラブル3：通路の範囲でもめる

状況 どこを通行できるかで争いになる。

対策

• 公図・測量図で確認
• 過去の通行実績を確認
• 話し合いで合意

売却を成功させるポイント

ポイント1：事前に権利関係を整理

売却前に、通行権の内容を明確にしておきましょう。

ポイント2：隣地所有者との関係構築

良好な関係があれば、売却がスムーズになります。

ポイント3：専門業者への相談

袋地の売却に慣れた業者に相談すると、適切なアドバイスが得られます。

ポイント4：買取業者の活用

隣地との交渉が難しい場合は、買取業者への売却も検討しましょう。

まとめ

囲繞地通行権と袋地売却についてまとめます。

囲繞地通行権とは

• 袋地の所有者が周囲の土地を通行できる権利
• 民法で認められている
• 登記不要で発生

売却時の注意点

• 通行権の内容を確認
• 隣地所有者との関係を確認
• 重要事項として説明義務あり
• 可能なら書面化

トラブル回避

• 事前に権利関係を整理
• 隣地所有者との関係構築
• 専門家への相談

当サービスでは、袋地・未接道の土地の買取に対応しています。通行権でお困りの方も、お気軽にご相談ください。