狭小地の建築制限｜売却価格への影響

狭小地の建築制限

狭小地には様々な建築制限があり、建物が建てられない場合もあります。これは売却価格に大きく影響します。

最低敷地面積制度

制度の概要

自治体によっては、建築できる土地の最低面積を定めている場合があります。

目的

• 良好な住環境の確保
• 過密な住宅地の防止
• 日照・通風の確保

地域別の最低敷地面積（例）

地域	最低敷地面積
東京都世田谷区（一部）	100㎡
横浜市（一部）	100〜165㎡
川崎市（一部）	100㎡
さいたま市（一部）	80〜100㎡

注意：地域・用途地域によって異なります。必ず確認が必要です。

最低敷地面積未満の場合

最低敷地面積を下回る土地では、新築ができません。

影響

• 建物が建てられない
• 売却価格が大幅に下落
• 買い手が限られる

例外

既存の土地 制度導入前から存在する土地は、既存の面積で建築可能な場合があります。

確認方法

• 市区町村の都市計画課に確認
• 建築確認申請時に確認

建ぺい率・容積率の制限

建ぺい率

敷地面積に対する建築面積の割合です。

建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

狭小地での影響

10坪（33㎡）× 建ぺい率60% = 建築面積19.8㎡（約6坪）

容積率

敷地面積に対する延床面積の割合です。

容積率 = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

狭小地での影響

10坪（33㎡）× 容積率200% = 延床面積66㎡（約20坪）
→ 3階建てで1階6坪×3階 = 18坪の住宅が可能

建ぺい率・容積率の緩和

角地などでは緩和措置がある場合があります。

条件	緩和
角地	建ぺい率+10%
防火地域の耐火建築物	建ぺい率+10%

斜線制限

道路斜線制限

道路の反対側から一定の勾配で引いた斜線内に建物を収める必要があります。

狭小地での影響

• 上階の床面積が制限される
• セットバックが必要な場合も

北側斜線制限

北側隣地との境界から一定の高さ・勾配で引いた斜線内に建物を収める必要があります。

狭小地での影響

• 3階建てが困難な場合も
• 間取りの制約

日影規制

建物が落とす影の時間を制限する規制です。

狭小地での影響

• 高い建物が建てられない
• 設計の工夫が必要

接道義務

基本ルール

建物を建てるには、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

狭小地特有の問題

間口不足

• 狭小地は間口が狭い場合が多い
• 2m未満だと再建築不可

セットバック

• 4m未満の道路に接する場合
• 道路中心から2m後退が必要
• 有効面積がさらに減少

売却価格への影響

建築可能な場合

建物が建てられる狭小地は、比較的売りやすいです。

価格への影響

• 坪単価は周辺相場並みか高め
• 総額は低いが需要あり

建築不可の場合

最低敷地面積未満や接道義務を満たさない場合、価格が大幅に下がります。

価格への影響

状況	価格目安（建築可能な場合比）
最低敷地面積未満	30〜50%
接道義務未達（再建築不可）	20〜40%
両方該当	10〜30%

価格を維持するポイント

隣地への売却

• 隣地と一体化で建築可能になる
• 相場より高く売れる可能性

用途を提案

• 駐車場、庭として活用
• 資材置き場、倉庫として

確認方法

ステップ1：最低敷地面積の確認

市区町村の都市計画課で確認します。

ステップ2：建ぺい率・容積率の確認

用途地域を確認し、建ぺい率・容積率を調べます。

ステップ3：接道状況の確認

接道幅と道路幅を確認します。

ステップ4：建築可能か相談

建築指導課に建築の可否を相談します。

まとめ

狭小地の建築制限についてまとめます。

主な建築制限

• 最低敷地面積制度
• 建ぺい率・容積率
• 斜線制限
• 接道義務

売却価格への影響

• 建築可能：坪単価は維持
• 建築不可：大幅に下落

確認のポイント

• 最低敷地面積を確認
• 接道義務を確認
• 建築指導課に相談

当サービスでは、狭小地の買取に対応しています。建築制限でお困りの方も、お気軽にご相談ください。