容積率オーバーの建物を売却する方法

容積率オーバーとは

容積率オーバーとは、建物の延床面積が敷地の容積率の上限を超えている状態です。

容積率の計算

容積率 = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

例

• 敷地面積：100㎡
• 延床面積：200㎡
• 容積率：200%

オーバーの原因

原因	分類
建築当時は適法だったが法改正で変更	既存不適格
無断で増築した	違法建築
建築確認と異なる建築をした	違法建築

売却への影響

価格への影響

容積率オーバーは、売却価格に大きく影響します。

オーバーの程度	価格への影響
10%以内	5〜15%減
10〜30%	15〜30%減
30%以上	30〜50%減

住宅ローンへの影響

容積率オーバーの物件は、住宅ローンが使いにくくなります。

審査が厳しくなる理由

• 担保価値が低い
• 将来の売却が不安
• 建替え時に縮小する

ローンが使えるケース

• 軽微なオーバー（10%程度以内）
• 既存不適格で検査済証がある
• フラット35の条件を満たす

買い手への影響

買い手が限られます。

買い手になりにくい人

• 住宅ローンを使いたい人
• 将来の建替えを考えている人
• リスクを避けたい人

買い手になる可能性がある人

• 現金購入できる人
• 投資目的の人
• リフォームして使う人
• 買取業者

売却方法

方法1：既存不適格として売却

容積率オーバーでも、そのまま売却できます。

ポイント

• 既存不適格であることを証明
• 検査済証があると有利
• 適正な価格設定

方法2：減築してから売却

増築部分を解体して、容積率内に収める方法です。

メリット

• 適法な状態で売却できる
• 住宅ローンが使える
• 高く売れる可能性

デメリット

• 解体費用がかかる
• 住居スペースが減る
• 費用対効果の検討が必要

方法3：買取業者への売却

容積率オーバーを専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• スピーディー

売却価格の計算

価格への影響の計算例

物件情報

• 敷地面積：100㎡
• 現在の延床面積：250㎡（容積率250%）
• 現行の容積率上限：200%
• 建替え後の延床面積：200㎡

価格計算

適格物件の相場：5,000万円
オーバー分の影響：▲20%（▲1,000万円）
売却価格目安：4,000万円

価格に影響する要因

要因	高くなる	安くなる
オーバーの程度	軽微	大幅
原因	既存不適格	違法建築
検査済証	あり	なし
建物状態	良好	老朽化
立地	需要が高い	郊外

注意点

注意点1：既存不適格か違法建築かの確認

売却前に、どちらに該当するか確認しましょう。

確認方法

• 建築確認済証の確認
• 検査済証の確認
• 建築計画概要書の確認

注意点2：重要事項説明

売却時は、容積率オーバーを買主に説明する義務があります。

説明すべき事項

• 容積率オーバーであること
• オーバーの程度
• 既存不適格か違法建築か
• 建替え時の縮小

注意点3：建替え時の縮小

建替え時に床面積が減ることを理解しておきましょう。

例

現在：延床面積250㎡
建替え後：延床面積200㎡
縮小：50㎡（約15坪）

まとめ

容積率オーバーの建物売却についてまとめます。

売却への影響

• 価格が下がる（10〜50%減）
• 住宅ローンが使いにくい
• 買い手が限られる

売却方法

• 既存不適格として売却
• 減築してから売却
• 買取業者への売却

注意点

• 既存不適格か違法建築かの確認
• 重要事項説明義務
• 建替え時の縮小

当サービスでは、容積率オーバーの物件の買取に対応しています。売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。