既存不適格建築物とは？違法建築との違いと売却方法

既存不適格建築物とは

既存不適格建築物とは、建築当時は適法だったが、その後の法改正により現行の建築基準に適合しなくなった建物です。

具体例

項目	建築当時	現行基準
容積率	200%で建築	150%に変更
建ぺい率	60%で建築	50%に変更
高さ制限	制限なしで建築	10mに制限
日影規制	規制なしで建築	規制対象に

違法建築との違い

項目	既存不適格	違法建築
建築時の適法性	適法	違法
原因	法改正	法令違反
是正義務	なし（原則）	あり
売却	可能	難しい
イメージ	悪くない	悪い

なぜ既存不適格になるのか

法改正の例

• 用途地域の変更
• 容積率・建ぺい率の変更
• 日影規制の導入
• 耐震基準の強化

既存不適格建築物の特徴

現状のまま使用は可能

既存不適格建築物は、現状のまま使用・売買できます。是正義務はありません。

増改築に制限がある

増改築を行う場合、現行基準への適合が求められることがあります。

ケース別の扱い

工事内容	現行基準への適合
大規模修繕	不要（一定範囲内）
小規模な増築	一部必要
大規模な増築	必要
建替え	必要

住宅ローンが使いにくい

既存不適格建築物は、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。

理由

• 担保価値が低い
• 建替え時のリスク
• 将来の売却が不安

売却方法

方法1：そのまま売却

既存不適格建築物として売却する方法です。

メリット

• 手間がかからない
• 費用がかからない

デメリット

• 買い手が限られる
• 価格が下がる傾向

方法2：建替えてから売却

解体して、現行基準に適合した建物を建ててから売却する方法です。

メリット

• 高く売れる可能性
• 住宅ローンが使える

デメリット

• 解体・建築費用がかかる
• 時間がかかる
• 建築可能な規模が小さくなる

方法3：買取業者への売却

既存不適格を専門に扱う買取業者に売却する方法です。

メリット

• 確実に売却できる
• スピーディー
• 現況のまま売却可能

売却価格の相場

価格が下がる要因

要因	影響度
容積率オーバーの程度	大
建替え時の縮小幅	大
住宅ローンの可否	中
建物の状態	中
立地	中

価格の目安

状況	価格目安（適格物件比）
軽微なオーバー	80〜95%
中程度のオーバー	60〜80%
大幅なオーバー	40〜60%

住宅ローンの可否

利用できるケース

ケース	ローンの可否
軽微な既存不適格	利用可能な場合あり
適格証明が取得できる	利用可能な場合あり
フラット35適合	利用可能

利用できないケース

ケース	理由
大幅な容積率オーバー	担保価値が低い
建築確認が取れない物件	適法性に疑義
検査済証がない物件	審査が通らない

注意点

注意点1：検査済証の確認

検査済証があるか確認しましょう。

検査済証がないと

• 違法建築との区別が難しい
• 住宅ローンが使えない可能性
• 売却価格が下がる

注意点2：建替え時の縮小

建替え時に建築できる規模を確認しましょう。

例

現在：延床面積150㎡（容積率200%）
建替え後：延床面積112.5㎡（容積率150%）
→ 37.5㎡（約10坪）縮小

注意点3：重要事項説明

売却時は、既存不適格であることを買主に説明する義務があります。

まとめ

既存不適格建築物についてまとめます。

既存不適格とは

• 建築当時は適法、法改正で不適合に
• 違法建築とは異なる
• 現状のまま使用・売却可能

売却方法

• そのまま売却
• 建替えてから売却
• 買取業者への売却

注意点

• 検査済証の確認
• 建替え時の縮小
• 重要事項説明義務

当サービスでは、既存不適格建築物の買取に対応しています。売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。