既存不適格マンションの売却｜住宅ローンは使える？

既存不適格マンションとは

既存不適格マンションとは、建築当時は適法だったが、法改正により現行基準に適合しなくなったマンションです。

よくある既存不適格の例

項目	内容
容積率オーバー	法改正で容積率が引き下げられた
高さ制限オーバー	日影規制や高度地区の導入
駐車場不足	駐車場付置義務の強化
旧耐震基準	1981年以前の耐震基準

既存不適格マンションの特徴

住み続けることは問題なし

• 現状のまま居住・利用可能
• 是正義務なし

建替えに影響あり

• 同規模での建替えが困難
• 容積率オーバーなら縮小が必要

住宅ローンは使える？

結論：使いにくいが、使えるケースもある

既存不適格マンションへの住宅ローンは、審査が厳しくなりますが、使えるケースもあります。

使えるケース

ケース	詳細
軽微な既存不適格	容積率オーバーが10%程度以内
フラット35適合	耐震性等の条件をクリア
一部の金融機関	柔軟な審査をする銀行

使えないケース

ケース	理由
大幅な容積率オーバー	担保価値が低い
旧耐震+耐震診断なし	安全性が不明
検査済証がない	適法性が確認できない

フラット35の場合

フラット35は、既存不適格でも以下の条件を満たせば利用可能です。

条件

• 適合証明書が取得できること
• 耐震性能が基準を満たすこと
• その他の技術基準を満たすこと

売却価格への影響

価格が下がる要因

要因	影響度
住宅ローンの使いにくさ	大
建替え時の縮小	中
既存不適格のイメージ	小

価格の目安

状況	価格目安（適格物件比）
軽微（容積率10%以内）	90〜95%
中程度（容積率10〜30%）	75〜90%
大幅（容積率30%以上）	60〜75%
旧耐震+容積率オーバー	50〜70%

売却方法

方法1：一般市場での売却

通常の売却活動を行います。

ポイント

• 住宅ローンが使える金融機関を調べる
• 既存不適格の内容を正確に説明
• 適正な価格設定

買主候補

• 現金購入者
• フラット35利用者
• 投資家

方法2：買取業者への売却

既存不適格物件を扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• スピーディー
• 現況のまま売却

方法3：投資家向け売却

収益物件として投資家に売却します。

ポイント

• 利回りを重視
• 賃貸中なら収益性をアピール

売却時の注意点

注意点1：管理組合の状況確認

マンションの管理状況が売却に影響します。

確認事項

• 修繕積立金の状況
• 管理組合の運営状況
• 建替え・大規模修繕の計画

注意点2：重要事項説明

既存不適格であることを買主に説明する義務があります。

説明すべき事項

• 既存不適格の内容
• 建替え時の制約
• 住宅ローンの使いにくさ

注意点3：建替え決議の可能性

築年数が経過したマンションでは、建替え決議の可能性があります。

既存不適格の場合

• 建替え後は容積率が減る
• 区分所有者の合意が難しい
• 建替え費用の負担増

マンション売却のコツ

コツ1：住宅ローンの情報提供

住宅ローンが使える金融機関の情報を提供しましょう。

コツ2：適正価格の設定

既存不適格であることを考慮した適正価格を設定しましょう。

コツ3：複数の売却方法を検討

一般売却、買取業者、投資家向けなど、複数の選択肢を検討しましょう。

まとめ

既存不適格マンションの売却についてまとめます。

住宅ローン

• 使いにくいが、使えるケースもある
• フラット35は条件を満たせば利用可能
• 金融機関によって対応が異なる

売却価格

• 適格物件より10〜40%程度下がる傾向
• 既存不適格の程度による

売却方法

• 一般市場での売却
• 買取業者への売却
• 投資家向け売却

当サービスでは、既存不適格マンションの買取に対応しています。売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。