崖条例とは？傾斜地売却時の重要事項説明

崖条例とは

崖条例とは、崖の近くに建物を建てる際の安全基準を定めた条例です。正式には「がけ条例」「建築基準条例」などと呼ばれます。

目的

• 崖崩れによる被害の防止
• 建物と居住者の安全確保
• 危険な区域での建築制限

崖の定義

多くの自治体では、以下を「崖」と定義しています。

崖 = 高さ2m以上 + 勾配30度以上

自治体による違い

崖条例は自治体ごとに制定されており、内容が異なります。

自治体	特徴
東京都	崖の高さの2倍の範囲を規制
神奈川県	崖の高さの1.5〜2倍を規制
埼玉県	崖の高さの2倍を規制

崖条例の主な内容

建築制限区域

崖の上下から一定の範囲内では、原則として建築が制限されます。

制限区域の計算

崖の上：崖の上端から高さ×2倍の距離
崖の下：崖の下端から高さ×2倍の距離

例

崖の高さ：5m
制限区域：崖の上下から10m以内

擁壁の設置義務

建築制限区域内に建物を建てる場合、安全な擁壁の設置が必要です。

擁壁の要件

• 崖崩れを防止できる構造
• コンクリート造など堅固な構造
• 適切な排水設備

建物の構造制限

擁壁を設置しても、建物の構造に制限がかかる場合があります。

例

• 崖側に開口部を設けない
• 崖側の基礎を深くする
• 鉄筋コンクリート造とする

売却への影響

有効宅地面積の減少

建築制限区域の分だけ、有効に使える面積が減ります。

例

土地面積：200㎡
崖の高さ：5m
制限区域：10m
有効宅地面積：200㎡ − 50㎡ = 150㎡

建築コストの増加

擁壁設置や構造強化のため、建築コストが増加します。

追加コストの目安

項目	費用
擁壁設置	100〜500万円
構造強化	50〜200万円
地盤調査・改良	50〜150万円

売却価格への影響

崖条例の影響が大きいほど、売却価格は下がります。

影響度	価格目安（平坦地比）
軽微（制限区域が狭い）	70〜85%
中程度	50〜70%
重大（建築困難）	30〜50%

重要事項説明

説明義務

売却時は、崖条例に関する事項を買主に説明する義務があります。

説明すべき内容

項目	内容
崖の有無	崖の位置、高さ、勾配
崖条例の適用	該当する条例の内容
建築制限	制限区域の範囲
擁壁の状態	既存擁壁の有無、状態
建築の可否	建築可能な範囲・条件

説明を怠った場合

重要事項説明を怠ると、以下のリスクがあります。

• 契約解除
• 損害賠償請求
• 宅建業法違反（業者の場合）

確認方法

ステップ1：崖の有無を確認

現地調査や地形図で崖の有無を確認します。

ステップ2：崖条例の確認

市区町村の建築指導課で、崖条例の内容を確認します。

確認事項

• 崖の定義（高さ、勾配）
• 建築制限区域の範囲
• 必要な擁壁の基準

ステップ3：擁壁の確認

既存擁壁がある場合、状態を確認します。

確認ポイント

• 築年数
• ひび割れ、傾き
• 排水状況
• 検査済証の有無

ステップ4：建築の可否を確認

建築指導課に相談し、建築の可否を確認します。

崖条例をクリアする方法

方法1：安全な擁壁の設置

基準を満たす擁壁を設置すれば、建築制限区域内でも建築可能です。

費用目安

擁壁（高さ3m、長さ10m）
= 30㎡ × 100,000円 = 300万円

方法2：建築位置の工夫

制限区域外に建物を配置することで、擁壁なしでも建築可能な場合があります。

方法3：構造の工夫

崖側を鉄筋コンクリート造にするなど、構造を強化することで建築可能になる場合があります。

注意点

注意点1：擁壁の検査済証

既存擁壁に検査済証がない場合、安全性の証明が難しくなります。

注意点2：急傾斜地崩壊危険区域

「急傾斜地崩壊危険区域」に指定されている場合、より厳しい制限があります。

注意点3：レッドゾーン・イエローゾーン

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の指定も確認しましょう。

まとめ

崖条例についてまとめます。

崖条例の内容

• 崖の近くの建築を制限
• 安全な擁壁の設置義務
• 建物の構造制限

売却への影響

• 有効宅地面積の減少
• 建築コストの増加
• 売却価格の下落

重要事項説明

• 崖の状況を説明する義務
• 崖条例の内容を説明
• 建築の可否を明示

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