事故物件の告知義務｜いつまで？どこまで？

告知義務とは

告知義務の根拠

不動産取引において、売主は買主に対して物件の瑕疵（欠陥）を告知する義務があります。

法的根拠

• 民法：契約不適合責任
• 宅建業法：重要事項説明義務
• 国交省ガイドライン（2021年）

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、物件に住むことに心理的な抵抗を感じさせる事情のことです。

心理的瑕疵の例

• 自殺
• 他殺（殺人事件）
• 孤独死（発見が遅れた場合）
• 火災による死亡
• 事件・事故

国土交通省ガイドライン

ガイドラインの概要

2021年10月、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

ガイドラインの目的

• 告知基準の明確化
• 取引の円滑化
• 紛争の防止

告知が必要なケース

売買の場合

死亡原因	告知の要否
自殺	必要
他殺	必要
事故死（不自然な死）	必要
孤独死（特殊清掃が必要）	必要
火災による死亡	必要

告知が不要なケース

売買の場合

死亡原因	告知の要否
自然死（老衰、病気）	原則不要
日常生活での不慮の事故死	原則不要
搬送先での死亡	不要
共用部分での死亡	原則不要

注意点

• 自然死でも発見が遅れ、特殊清掃が必要だった場合は告知が必要
• 買主から質問があれば回答義務あり

いつまで告知が必要？

売買の場合

ガイドラインでは、売買の場合の告知期間について明確な基準を設けていません。

実務上の目安

• 自殺：5〜10年程度
• 他殺：10年以上
• 凶悪事件：永続的

判断のポイント

• 事故の重大性
• 報道の有無
• 物件の所有者変更
• 社会的影響

賃貸の場合

賃貸の場合は、概ね3年経過すれば告知不要とされています。

どこまで告知が必要？

告知すべき範囲

物件内部

• 居室内での事故
• 浴室・トイレでの事故
• ベランダでの事故

共用部分

• エントランス
• 廊下・階段
• 駐車場

注意点

• 物件内部での事故は告知が必要
• 共用部分は原則告知不要（ただし質問があれば回答）

近隣での事故

隣の部屋や近隣での事故は、原則として告知義務はありません。

ただし

• 買主から質問があれば回答義務あり
• 凶悪事件で社会的影響が大きい場合は告知が望ましい

告知の方法

告知書類

物件状況報告書（告知書） 売主が作成し、買主に交付します。

記載内容

• 事故の発生日
• 事故の内容（死因）
• 発見までの期間
• 特殊清掃・リフォームの有無

告知のタイミング

タイミング

• 売却活動開始時
• 内覧時
• 契約締結前（重要事項説明）

注意点 契約直前ではなく、早い段階で告知することで、後のトラブルを防げます。

告知の範囲

告知すべき情報

• 発生した事実
• 発生時期
• 事故の概要

告知不要な情報

• 被害者の氏名
• 詳細な事故状況
• 遺族の情報

告知義務違反のリスク

違反した場合の責任

告知義務を怠った場合、以下の責任を問われる可能性があります。

民事責任

• 契約解除
• 損害賠償請求
• 代金減額請求

損害賠償の範囲

• 売買代金との差額
• 引越し費用
• 精神的損害（慰謝料）

裁判例

告知義務違反が認められた例

• 6年前の自殺を告知しなかった事例
• 売買代金の10〜30%の損害賠償

告知義務違反が認められなかった例

• 20年以上前の自然死
• 建替え後の取引

告知義務の注意点

注意点1：調査義務の範囲

売主は、自分が知っている事実を告知する義務があります。

売主の調査義務

• 自ら調査する義務は原則なし
• 不動産会社から質問されたら回答
• 知っている事実は正直に告知

注意点2：不動産会社の役割

不動産会社（宅建業者）には、重要事項説明義務があります。

不動産会社の義務

• 売主への確認
• 買主への説明
• 必要に応じて調査

注意点3：相続物件の場合

相続で取得した物件で、過去の事故を知らない場合もあります。

対応

• 近隣への聞き取り
• 不動産会社への相談
• 物件状況報告書に「不明」と記載

まとめ

事故物件の告知義務についてまとめます。

告知が必要なケース

• 自殺
• 他殺
• 孤独死（特殊清掃が必要）
• 不自然な事故死

告知が不要なケース

• 自然死（老衰、病気）
• 日常生活での不慮の事故死
• 搬送先での死亡

告知期間

• 売買：明確な基準なし（実務上5〜10年以上）
• 賃貸：概ね3年

告知義務違反のリスク

• 契約解除
• 損害賠償請求

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