心理的瑕疵物件とは？売却時の注意点

心理的瑕疵とは

瑕疵の種類

不動産取引における瑕疵（欠陥）は、4種類に分類されます。

種類	内容	例
物理的瑕疵	物件自体の欠陥	雨漏り、シロアリ、傾き
法律的瑕疵	法的な制限	建築制限、用途制限
心理的瑕疵	心理的な抵抗	自殺、他殺、孤独死
環境的瑕疵	周辺環境の問題	騒音、悪臭、嫌悪施設

心理的瑕疵の定義

心理的瑕疵とは、物件に住むことに心理的な抵抗を感じさせる事情のことです。

心理的瑕疵に該当するケース

• 自殺
• 他殺（殺人事件）
• 孤独死（発見が遅れた場合）
• 火災による死亡
• 事件・事故
• その他の不自然な死亡

心理的瑕疵に該当しないケース

原則として該当しないケース

• 自然死（老衰、病気）
• 日常生活での不慮の事故死
• 病院への搬送後の死亡

心理的瑕疵物件の告知義務

告知義務のガイドライン

国土交通省のガイドライン（2021年10月）により、告知の基準が明確化されました。

売買の場合

事象	告知の要否
自殺	必要
他殺	必要
孤独死（特殊清掃要）	必要
自然死	原則不要
不慮の事故死	原則不要

告知期間

売買の場合 明確な期間の定めはありませんが、事故の重大性に応じて判断します。

事故の内容	告知期間の目安
自殺	5〜10年程度
他殺	10年以上
凶悪事件	永続的

賃貸の場合 概ね3年経過すれば告知不要とされています。

告知義務を怠った場合

告知義務を怠ると、以下のリスクがあります。

リスク

• 契約解除
• 損害賠償請求
• 代金減額請求

心理的瑕疵以外の瑕疵との違い

物理的瑕疵との違い

項目	物理的瑕疵	心理的瑕疵
客観性	客観的に確認可能	主観的な要素
修繕	修繕で解消可能	時間の経過で軽減
判断基準	明確	個人差がある

環境的瑕疵との違い

項目	環境的瑕疵	心理的瑕疵
原因	周辺環境	物件内の出来事
継続性	継続的	過去の出来事
対策	対策が困難	時間で軽減

価格への影響

価格下落の目安

心理的瑕疵物件は、瑕疵の内容によって10〜50%程度安くなります。

瑕疵の内容	価格下落の目安
自然死（発見遅れ）	▲10〜20%
自殺	▲20〜30%
他殺	▲30〜50%
凶悪事件	▲50%以上

価格に影響する要因

プラス要因

• 経過年数が長い
• リフォーム済み
• 立地が良い
• 報道されていない

マイナス要因

• 経過年数が短い
• 未リフォーム
• 立地が悪い
• 報道された（ネット記事あり）

売却時の注意点

注意点1：正確な告知

心理的瑕疵は正確に告知する必要があります。

告知すべき情報

• 発生した事実
• 発生時期
• 事故の概要
• 特殊清掃・リフォームの有無

告知不要な情報

• 被害者の氏名
• 詳細な事故状況
• 遺族の情報

注意点2：物件状況報告書の作成

物件状況報告書に心理的瑕疵を正確に記載します。

記載例

〇年〇月頃、本物件において自殺がありました。
その後、特殊清掃およびリフォーム（床・壁紙の張り替え）
を実施しております。

注意点3：価格設定

心理的瑕疵を考慮した価格設定が必要です。

価格設定の考え方

売出価格 = 瑕疵なしの相場 × (1 − 下落率)

注意点4：ターゲット設定

心理的瑕疵を気にしない買主をターゲットにします。

ターゲット

• 価格重視の買主
• 投資家
• リノベーション目的の買主
• 買取業者

売却の選択肢

選択肢1：一般市場で売却

不動産会社を通じて一般市場で売却します。

メリット

• 高く売れる可能性

デメリット

• 告知義務がある
• 売却期間が長期化
• 買主が限られる

選択肢2：買取業者への売却

心理的瑕疵物件を扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• スピーディー
• 契約不適合責任免責

デメリット

• 一般市場より安くなる傾向

選択肢3：更地にして売却

建物を解体し、土地として売却します。

メリット

• 心理的抵抗が減る
• 買主が広がる

デメリット

• 解体費用がかかる
• 告知義務が残る場合がある

心理的瑕疵物件を購入する側の視点

購入のメリット

価格が安い

• 相場より10〜50%安く購入可能
• 投資利回りが高い

立地が良い物件もある

• 好立地でも価格が安い
• 通常では手が届かない物件も

購入の注意点

住宅ローン

• 金融機関によっては融資を敬遠
• 事前に確認が必要

将来の売却

• 再売却時も告知義務
• 価格が上がりにくい

まとめ

心理的瑕疵物件についてまとめます。

心理的瑕疵の定義

• 自殺、他殺、孤独死など
• 住むことへの心理的抵抗

告知義務

• 自殺・他殺は告知が必要
• 自然死は原則告知不要
• 告知期間は事故の重大性による

価格への影響

• 10〜50%程度下落
• 経過年数、立地で変動

売却の選択肢

• 一般市場で売却
• 買取業者への売却
• 更地にして売却

当サービスでは、心理的瑕疵物件の買取に対応しています。告知義務や価格の心配なく、確実に売却できます。お気軽にご相談ください。