孤独死があった物件の売却｜特殊清掃と告知義務

孤独死物件とは

孤独死の定義

孤独死とは、一人暮らしの方が自宅で誰にも看取られずに亡くなり、死後しばらくしてから発見されることです。

孤独死の特徴

• 高齢者の一人暮らしに多い
• 発見まで時間がかかることがある
• 遺体の腐敗が進んでいる場合がある

孤独死物件の問題点

問題1：臭気・汚染 遺体の腐敗により、強い臭気と体液による汚染が発生します。

問題2：心理的抵抗 孤独死があった物件に住むことへの心理的抵抗があります。

問題3：売却の困難さ 一般の買主には敬遠されがちです。

孤独死は事故物件？

ガイドラインによる判断

国土交通省のガイドラインでは、孤独死が事故物件に該当するかは状況によります。

告知が必要なケース

• 発見が遅れ、特殊清掃が必要だった
• 遺体の腐敗が進んでいた
• 臭気・汚染が発生した

告知不要なケース

• 発見が早く、自然死と同様の状態
• 特殊清掃が不要だった
• 汚染・臭気がなかった

判断のポイント

発見までの期間 → 長い → 特殊清掃が必要 → 告知必要
             → 短い → 通常の清掃で対応 → 告知不要

特殊清掃について

特殊清掃とは

特殊清掃とは、通常の清掃では対応できない汚染を専門的に清掃することです。

作業内容

• 体液・血液の除去
• 消臭・除菌
• 害虫駆除
• 汚染物の撤去
• 遺品整理

特殊清掃の費用

作業内容	費用目安
基本清掃（1R〜1K）	5〜15万円
基本清掃（2LDK〜）	10〜30万円
消臭・除菌	3〜10万円
害虫駆除	1〜5万円
遺品整理	5〜30万円
床材の張り替え	10〜30万円
全体リフォーム	50〜200万円

特殊清掃業者の選び方

選ぶポイント

• 実績・経験
• 資格の有無（事件現場特殊清掃士等）
• 見積もりの明確さ
• アフターフォロー

告知義務の範囲

告知すべき情報

必要な情報

• 孤独死があった事実
• 発見までの期間
• 特殊清掃の実施有無
• リフォームの内容

不要な情報

• 故人の詳細な個人情報
• 死因の詳細
• 遺族の情報

告知のタイミング

売買の場合

• 売却活動開始時
• 内覧時
• 契約前の重要事項説明

告知期間の目安

売買の場合、明確な期間の定めはありませんが、実務上は以下が目安です。

状況	告知期間の目安
特殊清掃あり	5年以上
特殊清掃なし	告知不要の場合も

売却価格への影響

価格下落の目安

孤独死物件は、状況によって10〜30%程度安くなる傾向があります。

状況	価格下落の目安
発見が早い（特殊清掃なし）	▲0〜10%
特殊清掃あり・リフォーム済	▲10〜20%
特殊清掃あり・未リフォーム	▲20〜30%

価格に影響する要因

要因	プラス	マイナス
発見までの期間	短い	長い
特殊清掃	不要	必要
リフォーム	済み	未実施
立地	良い	悪い
経過年数	長い	短い

売却の選択肢

選択肢1：特殊清掃・リフォーム後に売却

特殊清掃とリフォームを行ってから売却する方法です。

メリット

• 買主の心理的抵抗が減る
• 高く売れる可能性

デメリット

• 費用がかかる
• 時間がかかる

費用の目安

特殊清掃：10〜30万円
リフォーム：50〜150万円
合計：60〜180万円

選択肢2：現況のまま売却

特殊清掃のみ行い、現況のまま売却する方法です。

メリット

• リフォーム費用を抑えられる
• 比較的早く売り出せる

デメリット

• 買主が限られる
• 価格が下がる

選択肢3：買取業者への売却

孤独死物件を専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 特殊清掃・リフォーム不要
• スピーディー
• 契約不適合責任免責

デメリット

• 一般市場より安くなる傾向

売却の流れ

ステップ1：特殊清掃の実施

専門業者に特殊清掃を依頼します。

ステップ2：リフォームの検討

必要に応じてリフォームを検討します。

ステップ3：売却方法の選択

一般市場か買取業者かを選択します。

ステップ4：告知書類の準備

物件状況報告書に孤独死の事実を記載します。

ステップ5：売却活動

告知義務を果たしながら売却活動を行います。

相続の場合の注意点

相続放棄の検討

孤独死物件を相続する場合、以下を検討しましょう。

相続するか放棄するか

• 物件の価値
• 特殊清掃・リフォーム費用
• 売却の見込み

相続放棄の期限

相続放棄は、相続を知った日から3ヶ月以内に行う必要があります。

管理責任

相続放棄しても、次の相続人が管理を始めるまで管理責任が残る場合があります。

まとめ

孤独死物件の売却についてまとめます。

告知義務

• 特殊清掃が必要だった場合は告知が必要
• 発見が早く汚染がなければ告知不要の場合も

特殊清掃の費用

• 基本清掃：5〜30万円
• リフォーム込み：60〜200万円

価格への影響

• 状況により10〜30%下落
• リフォームで下落幅を抑えられる

売却の選択肢

• 特殊清掃・リフォーム後に売却
• 現況のまま売却
• 買取業者への売却

当サービスでは、孤独死物件の買取に対応しています。特殊清掃・リフォームなしで売却できます。お気軽にご相談ください。