不整形地・変形地の売却｜三角地・L字型土地の買取相場

不整形地・変形地とは

不整形地とは、正方形や長方形ではない、いびつな形状の土地のことです。

不整形地の種類

種類	形状	特徴
三角地	△	有効面積が少ない
L字型	L	建物配置が難しい
台形	台形	整形地に近い場合も
不規則形	複雑	建築プランが限られる
旗竿地	旗型	間口が狭い

なぜ不整形地が生まれるのか

• 道路の形状に沿った区画
• 土地の分割時に発生
• 自然地形の影響
• 歴史的な土地利用の結果

売却価格への影響

価格の目安

不整形地は、同面積の整形地より価格が下がります。

形状	価格目安（整形地比）
台形（軽度）	85〜95%
L字型	70〜85%
三角地	50〜70%
複雑な不規則形	40〜60%

価格に影響する要因

要因	高くなる	安くなる
有効宅地率	高い	低い
間口	広い	狭い
整形部分の面積	大きい	小さい
立地	需要が高い	郊外
面積	適度な広さ	極端に狭い/広い

有効宅地率とは

有効宅地率とは、土地のうち建物を建てられる部分の割合です。

計算方法

有効宅地率 = 有効宅地面積 ÷ 総面積 × 100

形状別の有効宅地率目安

形状	有効宅地率
整形地	90〜95%
台形	80〜90%
L字型	70〜85%
三角地	50〜70%

形状別の売却ポイント

三角地

特徴

• 有効面積が少ない
• 建物配置が難しい
• デッドスペースが生じる

売却ポイント

• 庭・駐車場としての活用をアピール
• 狭小住宅向けプランの提案
• 隣地への売却を検討

L字型

特徴

• 建物を2棟建てにくい
• 日当たりに工夫が必要
• 中庭を取りやすい

売却ポイント

• 中庭のある住宅プランを提案
• 分割して売却する選択肢
• 有効部分の広さをアピール

台形

特徴

• 整形地に近い場合も
• 間口・奥行きに注意
• 比較的建築しやすい

売却ポイント

• 整形地に近いことをアピール
• 建築可能なプランを提示
• 価格差を強調

売却方法

方法1：一般市場での売却

通常の売却活動を行います。

ポイント

• 建築プランを提示
• 有効宅地面積を明示
• メリットをアピール

方法2：隣地所有者への売却

隣地と一体化すれば、整形地になる場合があります。

メリット

• 整形地として価値が上がる
• 相場より高く売れる可能性

方法3：買取業者への売却

不整形地を専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• スピーディー
• 現況のまま売却

買取事例

事例1：三角地

項目	内容
所在地	神奈川県
面積	80㎡
有効宅地率	60%（約48㎡）
整形地相場	2,400万円
売却価格	1,440万円（60%）

事例2：L字型

項目	内容
所在地	東京都郊外
面積	120㎡
有効宅地率	75%（約90㎡）
整形地相場	3,600万円
売却価格	2,880万円（80%）

注意点

注意点1：有効宅地面積の確認

建物を建てられる面積を確認しましょう。

注意点2：建築制限の確認

斜線制限、日影規制などの影響を確認しましょう。

注意点3：隣地との関係

境界確定や隣地への売却の可能性を検討しましょう。

まとめ

不整形地・変形地の売却についてまとめます。

価格の目安

• 台形：整形地の85〜95%
• L字型：整形地の70〜85%
• 三角地：整形地の50〜70%

売却方法

• 一般市場での売却
• 隣地所有者への売却
• 買取業者への売却

ポイント

• 有効宅地率を把握
• 建築プランを提示
• メリットをアピール

当サービスでは、不整形地・変形地の買取に対応しています。売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。