不整形地の評価額｜固定資産税と売却価格の関係

不整形地の評価

不整形地は、整形地より評価額が低くなります。これは固定資産税と売却価格の両方に影響します。

評価額の種類

評価額	用途	算定者
固定資産税評価額	固定資産税の計算	市区町村
相続税評価額	相続税・贈与税の計算	国税庁方式
実勢価格（時価）	売買の参考	市場

固定資産税評価額

不整形地の評価方法

固定資産税評価では、不整形地は「不整形地補正率」で減額されます。

不整形地補正率

地積区分	かげ地割合10%未満	10〜15%	15〜20%	20〜25%
500㎡未満	0.98	0.96	0.94	0.92
500〜750㎡	0.96	0.94	0.92	0.90
750㎡以上	0.94	0.92	0.90	0.88

かげ地割合とは

かげ地割合 = （想定整形地面積 − 実際の面積）÷ 想定整形地面積

計算例

条件

• 実際の面積：80㎡（三角地）
• 想定整形地面積：100㎡
• 整形地の㎡単価：10万円

計算

かげ地割合 = (100 - 80) ÷ 100 = 20%
補正率 = 0.94（地積500㎡未満、かげ地20%）
評価額 = 100㎡ × 10万円 × 0.94 = 940万円
（整形地なら1,000万円）

固定資産税への影響

評価額が下がると、固定資産税も下がります。

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%

計算例

整形地：1,000万円 × 1.4% = 14万円
不整形地：940万円 × 1.4% = 13.16万円
→ 年間約8,400円の差

相続税評価額

評価方法

相続税・贈与税の計算では、「財産評価基本通達」に基づいて評価します。

不整形地補正率（相続税）

地区区分	かげ地割合10%未満	10〜15%	15〜20%	20〜25%
高度商業地区	1.00	0.99	0.98	0.97
普通商業・住宅地区	0.99	0.98	0.96	0.94
中小工場地区	0.98	0.96	0.94	0.92

間口狭小・奥行長大の補正

不整形地は、間口狭小補正や奥行長大補正も適用される場合があります。

間口狭小補正率

間口	補正率
4m以上	1.00
3〜4m	0.97
2〜3m	0.90

売却価格との関係

評価額と売却価格の違い

評価額	実勢価格との関係
固定資産税評価額	実勢価格の70%程度
相続税評価額（路線価）	実勢価格の80%程度
実勢価格	市場での取引価格

不整形地の実勢価格

実勢価格では、評価額以上に減額されることがあります。

理由

• 市場での需要が低い
• 建築コストが高くなる
• 買い手の心理的抵抗

価格の目安

形状	固定資産税評価の補正	実勢価格の目安
台形（軽度）	0.96〜0.98	整形地の85〜95%
L字型	0.92〜0.96	整形地の70〜85%
三角地	0.88〜0.94	整形地の50〜70%

評価額を確認する方法

固定資産税評価額

確認方法

• 固定資産税納税通知書
• 固定資産評価証明書（市区町村で取得）

相続税評価額

確認方法

• 路線価図（国税庁ホームページ）
• 税理士に依頼

実勢価格

確認方法

• 不動産会社の査定
• 不動産ポータルサイトの相場情報
• 過去の取引事例（REINS等）

評価額が高すぎる場合

固定資産税評価額の見直し

評価額が高すぎると感じたら、見直しを請求できます。

方法

• 固定資産評価審査委員会への審査申出
• 評価替えの年（3年ごと）に申出

見直しが認められるケース

• 形状が正しく評価されていない
• 実測と公図の面積が異なる
• 周辺相場と比較して明らかに高い

まとめ

不整形地の評価額についてまとめます。

固定資産税評価

• 不整形地補正率で減額
• かげ地割合で補正率が決まる
• 固定資産税が安くなる傾向

売却価格

• 評価額以上に減額される傾向
• 市場での需要が影響
• 形状による差が大きい

確認方法

• 固定資産税：納税通知書、評価証明書
• 相続税：路線価図
• 実勢価格：不動産会社の査定

当サービスでは、不整形地の買取に対応しています。評価額と売却価格の関係でお悩みの方も、お気軽にご相談ください。