未接道・袋地の売却・買取

未接道・袋地とは

未接道（みせつどう）とは、建築基準法上の道路に全く接していない、または接道が不十分な土地のことです。

袋地（ふくろち）とは、周囲を他人の土地に囲まれて、公道に出るための通路がない土地のことです。囲繞地（いにょうち）とも呼ばれます。

未接道・袋地になるケース

• 分筆による袋地化: 土地を分割した結果、道路に接しない区画ができた
• 道路の廃止: 以前は道路があったが、廃止されてしまった
• 建築基準法の道路でない: 接している道が建築基準法上の道路と認められない
• 接道距離不足: 道路に接しているが2m未満

未接道・袋地を売却したい理由

未接道・袋地の所有者が売却を検討する主な理由：

• 建物が建てられない: 建築確認が取れず、建物を建てられない
• 利用価値がない: 駐車場など限定的な利用しかできない
• 維持費の負担: 固定資産税だけがかかる
• 相続した土地: 相続したが活用方法がない
• 通行料の問題: 他人の土地を通らせてもらっているが、トラブルになった

未接道・袋地が売りにくい理由

未接道・袋地は一般市場では売却が極めて困難です：

1. 建築不可: 建物が建てられないため、住宅用地として売れない
2. 住宅ローン不可: 金融機関が融資しない
3. 活用方法が限定的: 畑・駐車場など限られた用途のみ
4. 通行権の問題: 通行のために隣地所有者との交渉が必要
5. 評価が低い: 周辺相場より大幅に安くなる

未接道・袋地の活用方法

未接道・袋地でも活用できる可能性があります：

隣地への売却・交換

隣地所有者にとっては、自分の土地と一体で利用できるため価値があります。

通路の確保

隣地の一部を購入または借りて、道路への通路を確保すれば、建築可能になる場合があります。

隣地との等価交換

土地の形を整えるため、隣地所有者と土地の一部を交換する方法もあります。

43条但し書き許可

一定の条件を満たせば、特定行政庁の許可を得て建築できる場合があります。

なないろ土地査定の未接道・袋地買取

当サービスのパートナーであるホームワーク社は、未接道・袋地の買取を得意としています。

未接道・袋地でも買い取れる理由

• 隣地交渉力: 隣地所有者との交渉で接道確保の経験が豊富
• 法的対応力: 通行地役権、囲繞地通行権などの法的知識
• 長期視点: すぐに転売しなくても、隣地との調整で価値を生み出す
• 独自ネットワーク: 未接道地を求める投資家・事業者との繋がり

買取までの流れ

1. 査定依頼: フォームまたはお電話でご連絡ください
2. 現地調査: 土地の位置、周囲の状況を確認
3. 隣地調査: 接道確保の可能性を検討
4. 役所調査: 43条許可等の可能性を調査
5. 価格提示: 活用可能性を踏まえた買取価格をご提示
6. 契約・決済: ご納得いただけましたら契約、お支払い

よくある質問

Q. 通路として使っている部分は他人の土地ですが…

A. 通行権が設定されているか、または囲繞地通行権が認められる可能性があります。現状を確認した上で査定いたします。

Q. 隣地に買ってもらうことを断られました

A. 隣地所有者が購入しない場合でも、当サービスで買取可能です。将来的に隣地との調整を行う前提で査定いたします。

Q. 農地として使っているのですが…

A. 農地としての利用価値も考慮して査定いたします。農地法の規制も踏まえて対応します。

Q. かなり広い土地なのですが…

A. 広い土地でも対応可能です。分筆して一部を売却するなど、最適な方法をご提案します。