数次相続で権利関係が複雑…未登記不動産の売却事例
数次相続とは
数次相続とは、相続登記をしないうちに相続人が亡くなり、さらに相続が発生することです。
数次相続の例
例：祖父→父→子への数次相続
- 祖父が亡くなり、土地を父が相続（登記せず）
- 父が亡くなり、土地を子が相続（登記せず）
- 現在の所有者は子だが、登記は祖父のまま
このような場合、祖父から直接現在の所有者（子）に登記することができます。
問題になるケース
数次相続が複数回発生すると、相続人が大幅に増加します。
例：3代にわたる数次相続
- 祖父の相続人：配偶者、子3人
- 父（長男）の相続人：配偶者、子2人
- 叔父（次男）の相続人：配偶者、子3人
- 叔母（長女）の相続人：配偶者、子2人
→ 最終的な権利者：10人以上
事例1：相続人15人の土地売却
状況
- 東北地方の土地（約300坪）
- 祖父名義のまま50年以上放置
- 現在の相続人は15人
- うち3人は連絡先不明
問題点
- 15人全員の同意と書類が必要
- 3人と連絡が取れない
- 相続人が全国に散らばっている
- 協議をまとめる中心人物がいない
解決方法
ステップ1：相続人調査 司法書士に依頼し、戸籍を収集。相続人15人を確定。
ステップ2：連絡先調査 戸籍の附票から現住所を確認。3人中2人の連絡先が判明。
ステップ3：売却提案 買取業者が各相続人に売却を提案。土地を現金化して分配する案を説明。
ステップ4：合意形成 12人が売却に同意。残り3人のうち2人も条件付きで同意。
ステップ5：行方不明者の対応 残り1人については、法定相続分で登記し、その持分は買取業者が取得。
結果
- 土地の売却価格：600万円
- 各相続人の取得額：法定相続分に応じて分配
- 解決期間：約8ヶ月
事例2：4代続いた数次相続
状況
- 関東近郊の農地（約500坪）
- 曽祖父名義のまま
- 4代にわたる数次相続
- 相続人は25人以上
問題点
- 相続人が多すぎて把握できない
- 面識のない親戚ばかり
- 誰も土地を使っていない
- 固定資産税は一人が負担
解決方法
専門家チームの編成
- 司法書士：相続人調査と登記
- 弁護士：法的手続きのサポート
- 買取業者：売却手続きの調整
相続人への説明会 オンラインで説明会を開催。売却のメリットと手続きを説明。
段階的な合意形成 まず意思表示できる相続人から同意を取得。その後、消極的な相続人に個別アプローチ。
結果
- 23人から売却同意を取得
- 2人については法定相続分で対応
- 土地売却で約800万円を分配
- 解決期間：約1年
事例3：相続放棄者がいるケース
状況
- 都市部の空き家付き土地
- 父名義で10年放置
- 相続人は子3人
- うち1人が相続放棄済み
問題点
- 相続放棄者の扱いが不明
- 残り2人で協議できるか不安
- 空き家が老朽化して危険
解決方法
相続放棄の確認 家庭裁判所に相続放棄の有無を照会。1人が相続放棄済みと確認。
2人での遺産分割 相続放棄者は最初から相続人でなかったものとして、残り2人で協議。
売却の実行 2人の同意で売却を決定。空き家は解体して更地として売却。
結果
- 売却価格：2,000万円
- 2人で1,000万円ずつ分配
- 解決期間：約3ヶ月
数次相続を解決するポイント
1. 早めに相続人調査
時間が経つほど相続人が増えます。早期に調査を始めることが重要です。
2. 専門家への依頼
司法書士・弁護士への依頼が有効です。
依頼のメリット
- 戸籍収集の代行
- 法的なアドバイス
- 交渉のサポート
3. 売却による解決
土地を売却して現金化することで、分配がしやすくなります。
売却のメリット
- 現金なら公平に分配できる
- 管理の負担から解放
- 固定資産税の負担も解消
4. 買取業者の活用
複雑なケースでは、買取業者に相談することで解決が早まります。
買取業者のメリット
- 複雑な権利関係に対応
- 相続人との交渉をサポート
- 登記手続きも支援
数次相続を防ぐには
相続が発生したら早めに登記
相続登記の義務化（2024年4月〜）もあり、早めの登記が重要です。
遺言書の作成
遺言書があれば、遺産分割協議が不要になり、スムーズに登記できます。
生前の相続対策
生前贈与や家族信託など、事前に対策しておくことで相続時の手続きを簡略化できます。
まとめ
数次相続で権利関係が複雑になった場合でも、適切な対応で売却は可能です。
解決のポイント
- 専門家（司法書士・弁護士）に相談
- 相続人を確定し、全員にアプローチ
- 売却して現金で分配する提案
- 必要に応じて法的手続きも活用
当サービスでは、数次相続で複雑になった不動産の買取にも対応しています。お気軽にご相談ください。