相続人が多すぎて登記できない土地の処分方法

相続人が多いと登記できない理由

相続登記を行うには、相続人全員の協力が必要です。相続人が多いと、以下の問題が発生します。

全員の同意が必要

遺産分割協議を行うには、相続人全員が協議に参加し、合意する必要があります。

必要なもの

• 相続人全員の署名・押印
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続人全員の戸籍謄本

よくある問題

問題	内容
連絡が取れない	疎遠になっている、行方不明
協力してくれない	関心がない、面倒くさい
意見が合わない	分け方で対立
費用負担で揉める	登記費用を誰が負担するか

相続人が増える原因

• 相続登記の放置: 登記しないうちに相続人が亡くなる
• 数次相続: 相続が繰り返し発生
• 代襲相続: 相続人が先に亡くなり、その子が代わりに相続

処分方法1：全員の合意を得て売却

合意形成のポイント

ステップ1：相続人リストの作成 まず、誰が相続人なのか正確に把握します。司法書士に依頼して戸籍調査を行います。

ステップ2：全員への連絡 手紙、電話、訪問などで全員に連絡を取ります。

ステップ3：説明会の開催 オンラインまたは対面で説明会を開催。売却のメリットを説明します。

ステップ4：個別フォロー 合意しない相続人には個別に対応。懸念点を解消します。

説得のポイント

• 現金化のメリット: 土地より現金の方が分けやすい
• 維持費の負担: 固定資産税や管理費がかかっている
• 将来のリスク: さらに相続人が増える可能性
• 法的義務: 相続登記の義務化（2024年4月〜）

合意が難しい場合の対応

• 調停: 家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる
• 審判: 調停がまとまらなければ審判で決定
• 弁護士の介入: 専門家を通じて交渉

処分方法2：法定相続分で登記

遺産分割協議がまとまらない場合でも、法定相続分での登記は単独で可能です。

法定相続分とは

相続パターン	法定相続分
配偶者＋子1人	配偶者1/2、子1/2
配偶者＋子2人	配偶者1/2、子各1/4
子3人のみ	各1/3

単独での登記方法

• 相続人の一人が単独で申請可能
• 他の相続人の同意は不要
• 全員が法定相続分で共有登記される

メリット

• 協議不要で登記できる
• 相続登記義務化に対応
• 過料を免れることができる

デメリット

• 共有状態になる
• 売却には全員の同意が必要
• 持分だけなら単独で売却可能

処分方法3：自分の持分だけ売却

法定相続分で登記した後、自分の持分だけを売却する方法があります。

持分売却のメリット

• 他の相続人の同意は不要
• 確実に現金化できる
• 共有状態から離脱

持分売却の流れ

1. 法定相続分で登記
2. 持分買取業者に査定依頼
3. 価格・条件の確認
4. 売買契約・決済

価格の目安

持分売却の価格は、持分相当額の50〜70%程度になります。

例：土地全体が1,000万円、持分が1/10の場合

持分相当額 = 1,000万円 × 1/10 = 100万円
売却価格 = 100万円 × 50〜70% = 50〜70万円

処分方法4：相続放棄

土地に価値がなく、負担が大きい場合は相続放棄も選択肢です。

相続放棄の条件

• 相続開始を知ってから3ヶ月以内
• 家庭裁判所に申述
• 他の財産も含めて放棄

注意点

• 土地だけ放棄することはできない
• プラスの財産も放棄することになる
• 放棄すると次順位の相続人に移る

放棄後の管理責任

2023年4月の民法改正により、相続放棄しても「現に占有している」場合は管理義務が残る場合があります。

処分方法5：相続土地国庫帰属制度

2023年4月から始まった新制度で、相続した土地を国に引き渡すことができます。

利用条件

以下の条件をすべて満たす必要があります。

• 建物がない
• 担保権が設定されていない
• 通路として使用されていない
• 土壌汚染がない
• 境界が明確
• その他、管理に過分の費用がかからない

費用

• 審査手数料：14,000円
• 負担金：20万円〜（土地の種類による）

制限

共有地の場合は、共有者全員で申請する必要があります。

専門家への相談

司法書士

• 相続人調査
• 戸籍収集
• 登記手続き

弁護士

• 遺産分割の交渉
• 調停・審判の代理
• 法的アドバイス

買取業者

• 複雑な権利関係への対応
• 相続人との交渉サポート
• スピーディーな現金化

まとめ

相続人が多くて登記できない土地の処分方法をまとめます。

方法	他の相続人の同意	期間	費用
全員の合意で売却	必要	長い	中
法定相続分で登記	不要	短い	低い
持分だけ売却	不要	短い	低い
相続放棄	不要	短い	低い
国庫帰属	全員必要	長い	中

現実的な選択肢

• まずは全員の合意を目指す
• 難しければ法定相続分で登記
• 自分の持分だけ売却して離脱

当サービスでは、相続人が多数いる複雑なケースでも対応しています。お気軽にご相談ください。