再建築不可物件を賃貸に出す際の注意点

再建築不可物件の賃貸は可能

再建築不可物件でも、賃貸に出すことは可能です。建物が使える状態であれば、入居者を募集して家賃収入を得られます。

賃貸のメリット

• 家賃収入が得られる
• 建物の維持管理ができる
• 売却のタイミングを選べる
• 税務上の減価償却ができる

賃貸のデメリット

• 初期投資（リフォーム）が必要な場合が多い
• 管理の手間がかかる
• 空室リスクがある
• 入居者トラブルの可能性

賃貸に出す前の準備

1. 建物の状態確認

まず、建物が賃貸に出せる状態か確認します。

確認ポイント

• 雨漏りがないか
• 設備が正常に動作するか
• 耐震性に問題がないか
• 法令に適合しているか

2. リフォームの検討

必要に応じてリフォームを行います。

優先度の高いリフォーム

箇所	費用目安
水回り（キッチン、浴室、トイレ）	100〜300万円
内装（壁紙、床）	50〜150万円
外装（塗装）	50〜150万円
設備（給湯器、エアコン）	20〜50万円

3. 家賃相場の調査

周辺の類似物件の家賃を調査します。

調査方法

• 不動産ポータルサイトで検索
• 地元の不動産会社に相談
• 実際に物件を見て比較

4. 収支シミュレーション

賃貸経営の収支を計算します。

収益性の計算

表面利回り

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件取得価格 × 100

例

年間家賃収入：96万円（月8万円×12ヶ月）
物件価格：800万円
表面利回り = 96万円 ÷ 800万円 × 100 = 12%

実質利回り

実質利回り = (年間家賃収入 - 年間経費) ÷ (物件取得価格 + 初期費用) × 100

例

年間家賃収入：96万円
年間経費（税金、管理費、修繕費）：25万円
物件価格：800万円
初期費用（リフォーム等）：200万円

実質利回り = (96万円 - 25万円) ÷ (800万円 + 200万円) × 100 = 7.1%

年間経費の内訳

項目	費用目安
固定資産税・都市計画税	10〜30万円
火災保険	1〜3万円
管理費（管理会社に委託）	家賃の5〜10%
修繕積立	家賃の5〜10%
空室損失（平均）	家賃の5〜10%

入居者募集のポイント

1. 再建築不可を正直に開示

入居者に対しては、再建築不可であることを正直に伝えましょう。賃貸の場合、入居者にとって大きな問題にはなりません。

2. 物件のアピールポイント

再建築不可物件のアピールポイント

• 家賃が相場より安い
• 一戸建ての広さ
• 駐車場付き
• 庭付き
• ペット可にしやすい

3. 不動産会社への依頼

入居者募集は不動産会社に依頼するのが一般的です。

依頼のポイント

• 地元に強い会社を選ぶ
• 複数社に依頼（専任媒介以外）
• 広告料（AD）の設定

4. ターゲット設定

入居者として向いている層

• 単身者
• カップル
• ペットを飼いたい人
• 家賃を抑えたい人
• 郊外でも良い人

管理の方法

自主管理

オーナー自身が管理する方法です。

メリット

• 管理費がかからない
• 直接入居者と関われる

デメリット

• 手間がかかる
• 緊急対応が必要
• ノウハウが必要

管理委託

管理会社に委託する方法です。

メリット

• 手間が省ける
• プロに任せられる
• 緊急対応も対応

デメリット

• 管理費がかかる（家賃の5〜10%）
• オーナーの関与が減る

注意点

1. 老朽化への対応

再建築不可物件は築年数が古いことが多いです。定期的な修繕が必要です。

修繕の目安

箇所	修繕周期
外壁塗装	10〜15年
屋根	15〜20年
給湯器	10〜15年
エアコン	10〜15年

2. 耐震性の確認

1981年以前の旧耐震基準の建物は、耐震診断・補強を検討しましょう。

3. 出口戦略

賃貸経営を続けるのか、いつ売却するのか、出口戦略を考えておきましょう。

出口戦略の例

• 一定期間賃貸→売却
• 賃貸付きのまま売却（投資家向け）
• 建物が使えなくなるまで賃貸

4. 保険の加入

適切な保険に加入しましょう。

必要な保険

• 火災保険（建物オーナー向け）
• 賃貸住宅向け特約
• 施設賠償責任保険

売却との比較

賃貸を続けるか、売却するか迷っている場合の判断ポイントです。

項目	賃貸	売却
即時の現金	×	○
継続収入	○	×
管理の手間	あり	なし
リスク	あり	なし
税負担	継続	一時的

売却が良いケース

• 管理が難しい
• 築年数が非常に古い
• 立地が悪い
• 早く現金化したい

賃貸が良いケース

• 立地が良い
• 建物状態が良好
• 管理できる
• 継続収入が欲しい

まとめ

再建築不可物件の賃貸経営についてまとめます。

賃貸経営のポイント

• リフォームで居住性を確保
• 収支シミュレーションで判断
• 適切な家賃設定
• 管理方法の選択

注意点

• 老朽化への対応
• 耐震性の確認
• 出口戦略を考える

当サービスでは、賃貸中の再建築不可物件の買取にも対応しています。売却をご検討の方はお気軽にご相談ください。