再建築不可でも住宅ローンは使える？融資の可能性

再建築不可物件の住宅ローン事情

結論から言うと、再建築不可物件で一般的な住宅ローンを組むのは非常に難しいです。

住宅ローンが難しい理由

金融機関が住宅ローンを渋る主な理由は以下のとおりです。

担保価値の問題

再建築できないため資産価値が低い
将来的な価値下落リスクが高い
万が一の競売時に売却しにくい

建物の問題

老朽化しても建て替えられない
大規模修繕しかできない
建物の寿命に限りがある

審査で見られるポイント

項目	一般的な物件	再建築不可
担保評価	○	△〜×
将来価値	○	×
流動性	○	×
融資リスク	低	高

利用可能な融資の選択肢

一般的な住宅ローンは難しくても、以下の選択肢があります。

選択肢1：ノンバンクのローン

一部のノンバンク（消費者金融系の金融会社）では、再建築不可物件でも融資を行っています。

特徴

審査基準が銀行より緩い
金利が高め（3〜8%程度）
融資額は物件価格の50〜70%程度

注意点

金利負担が大きい
返済総額が増える
将来的な借り換えも難しい

選択肢2：リフォームローン

現在の建物をリフォームする前提でローンを組む方法です。

特徴

物件購入とリフォーム資金を一体で融資
金利は住宅ローンより高め
融資額に上限がある場合も

選択肢3：フリーローン・カードローン

無担保のフリーローンやカードローンで資金調達する方法です。

特徴

物件を担保にしない
審査が物件に左右されない
金利が高い（5〜15%程度）
融資額に限りがある

選択肢4：親族からの借入

親族から資金を借りる方法です。

特徴

金利を自由に設定できる
審査なし
贈与とみなされないよう注意

住宅ローンを組むための条件

一部のケースでは、住宅ローンが組める可能性もあります。

条件1：43条但し書き許可が取れる

建築基準法43条の但し書き許可を取得できれば、「条件付きで再建築可能」となり、融資が通りやすくなります。

条件2：隣地を購入して接道条件を改善

隣地を購入して接道幅を2m以上確保できれば、再建築可能になり、通常の住宅ローンが使えます。

条件3：フラット35（一部金融機関）

フラット35を取り扱う一部の金融機関では、条件付きで再建築不可物件への融資を行う場合があります。

条件例

建物の耐震基準を満たす
一定のリフォーム工事を行う
将来的に再建築可能になる見込みがある

購入者への影響

再建築不可物件を売却する際、買主が住宅ローンを使えないことは大きな影響を与えます。

現金購入が前提

多くの買主は住宅ローンが使えないため、現金購入が前提になります。

現金購入できる買主

資金力のある個人
投資家
買取業者

購入できる層が限られる

住宅ローンが使えないことで、購入検討者が大幅に減ります。

影響

売却に時間がかかる
価格交渉で不利になりやすい
買取業者への売却が現実的に

売却側としての対策

対策1：価格を適正に設定

住宅ローンが使えないことを前提に、適正な価格設定が重要です。

対策2：投資家向けにアピール

賃貸経営を考える投資家は、現金で購入することも多いです。利回りをアピールしましょう。

対策3：隣地所有者への打診

隣地所有者であれば、土地を合わせることで再建築可能になる可能性があり、住宅ローンも使いやすくなります。

対策4：買取業者への売却

買取業者であれば、融資の問題なく確実に購入してくれます。

投資用として購入する場合

再建築不可物件を投資用として購入する場合の融資についても触れておきます。

投資用ローンの可能性

一部の金融機関やノンバンクでは、投資用として再建築不可物件への融資を行っています。

条件

賃貸収入が見込める
物件価格に対して十分な利回り
借主の属性が良い

注意点

金利が高い
自己資金が多く必要
将来の売却時にも融資の問題が残る

まとめ

再建築不可物件と住宅ローンについてまとめます。

融資の種類	利用可能性	金利目安
銀行の住宅ローン	×	-
フラット35	△（条件付き）	1〜2%
ノンバンク	○	3〜8%
フリーローン	○	5〜15%

ポイント

一般的な住宅ローンは難しい
ノンバンクやフリーローンで対応可能
金利は高くなる
売却時は現金購入者が前提

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