旧耐震の実家を相続…売却か耐震補強か判断基準

旧耐震の実家を相続したら

直面する問題

旧耐震基準（1981年以前）の実家を相続すると、以下の問題に直面します。

問題1：住み続けるか売却するか

• 自分で住む？
• 賃貸に出す？
• 売却する？

問題2：耐震性の問題

• 地震で倒壊するリスク
• 補強工事の費用
• そのまま住んでよいか

問題3：維持費の負担

• 固定資産税
• 修繕費
• 空き家管理費

選択肢の比較

選択肢1：売却する

相続した実家を売却する方法です。

メリット

• 維持費がなくなる
• 現金化できる
• 管理の手間がなくなる

デメリット

• 旧耐震は売却が難しい
• 価格が安くなる傾向
• 思い出の家を手放す

選択肢2：耐震補強して住む

耐震補強を行い、自分で住む方法です。

メリット

• 安心して住める
• 実家を残せる
• 住居費を抑えられる

デメリット

• 補強費用がかかる
• 維持費がかかり続ける
• 他のリフォームも必要な場合

選択肢3：耐震補強して賃貸

耐震補強を行い、賃貸に出す方法です。

メリット

• 家賃収入が得られる
• 実家を残せる
• 資産として活用

デメリット

• 補強費用がかかる
• 賃貸経営の手間
• 空室リスク

選択肢4：そのまま保有

何もせずに保有し続ける方法です。

メリット

• 初期費用がかからない
• 判断を先送りできる

デメリット

• 維持費がかかり続ける
• 空き家問題の発生
• 特定空き家に指定されるリスク
• 老朽化が進行

売却か補強かの判断基準

判断フローチャート

住む予定がある？
├─ Yes → 耐震補強を検討
└─ No → 賃貸の可能性は？
         ├─ Yes → 収益性を検討
         └─ No → 売却を検討

判断基準1：住む予定

住む予定がある場合 → 耐震補強を検討

住む予定がない場合 → 売却または賃貸を検討

判断基準2：立地

立地	おすすめ
駅近・都心	補強して活用または売却
郊外・需要低い	売却を優先

判断基準3：建物の状態

状態	おすすめ
良好（築40年程度）	補強の価値あり
老朽化（築50年以上）	売却を検討
雨漏り・シロアリ	売却を優先

判断基準4：費用対効果

耐震補強の費用対効果を計算しましょう。

費用対効果の計算

売却する場合

売却による手取り = 売却価格 − 諸費用（3〜5%）

例

売却価格：1,500万円
諸費用：75万円
手取り：1,425万円

耐震補強して住む場合

必要費用 = 耐震補強費用 + その他リフォーム費用
メリット = 住居費の節約（賃貸なら家賃〇万円/月）

例（10年住む場合）

耐震補強費用：150万円
リフォーム費用：100万円
合計：250万円

家賃相当（月8万円×12ヶ月×10年）：960万円
純粋なメリット：960万円 − 250万円 = 710万円

耐震補強して賃貸する場合

初期費用 = 耐震補強費用 + リフォーム費用
年間収支 = 家賃収入 − 経費（管理費、修繕費、税金等）
投資回収期間 = 初期費用 ÷ 年間収支

例

初期費用：300万円
家賃：月6万円（年72万円）
経費：年20万円
年間収支：52万円
投資回収期間：300万円 ÷ 52万円 ≒ 5.8年

耐震補強の費用

費用の目安

補強内容	費用目安
基礎補強	50〜100万円
壁補強	50〜150万円
接合部補強	30〜50万円
総合的な補強	100〜300万円

補助金制度

多くの自治体で耐震補強の補助金があります。

項目	補助率	上限額
耐震診断	2/3〜全額	5〜10万円
耐震補強	1/2〜2/3	50〜100万円

補助金活用の注意点

• 工事前に申請が必要
• 自治体によって条件が異なる
• 予算に限りがある

売却方法の選択肢

一般市場での売却

不動産会社を通じて売却する方法です。

メリット

• 高く売れる可能性

デメリット

• 住宅ローンが使えず買主が限られる
• 売却期間が長期化
• 契約不適合責任あり

買取業者への売却

築古物件を専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• スピーディー
• 契約不適合責任免責

デメリット

• 一般市場より安くなる傾向

空き家として放置するリスク

リスク1：特定空き家に指定

管理不全の空き家は「特定空き家」に指定されるリスクがあります。

特定空き家に指定されると

• 固定資産税の優遇がなくなる（最大6倍）
• 行政指導・勧告・命令
• 強制解体（費用は所有者負担）

リスク2：倒壊・火災

老朽化した空き家は倒壊や火災のリスクがあります。

被害が発生すると

• 損害賠償責任
• 近隣への迷惑

リスク3：資産価値の低下

放置するほど建物の状態が悪化し、資産価値が下がります。

まとめ

旧耐震の実家を相続した場合の判断についてまとめます。

売却が向いているケース

• 住む予定がない
• 立地が良くない
• 建物の状態が悪い
• 管理が難しい

耐震補強が向いているケース

• 住む予定がある
• 立地が良い
• 建物の状態が良い
• 費用対効果が見込める

判断のポイント

• 住む予定の有無
• 立地・建物の状態
• 費用対効果
• 補助金の活用

放置は避ける

• 特定空き家のリスク
• 倒壊・火災のリスク
• 資産価値の低下

当サービスでは、旧耐震物件の買取に対応しています。相続した実家の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。