事故物件の売却方法｜告知義務と価格への影響

事故物件とは

事故物件の定義

事故物件とは、過去に人の死亡事故があった物件のことです。法律上の明確な定義はありませんが、一般的に以下のケースが該当します。

事故物件に該当するケース

• 自殺
• 他殺（殺人事件）
• 火災による死亡
• 孤独死（発見が遅れた場合）
• その他の不自然な死亡

事故物件に該当しないケース

• 自然死（老衰、病気）
• 病院への搬送後の死亡
• 事故死でも発見が早い場合

心理的瑕疵とは

事故物件は「心理的瑕疵」がある物件として扱われます。

心理的瑕疵の種類

種類	例
心理的瑕疵	自殺、他殺、孤独死
物理的瑕疵	雨漏り、シロアリ
法律的瑕疵	建築制限、用途制限
環境的瑕疵	騒音、悪臭

事故物件は売れる？

結論：売れる

事故物件でも売却は可能です。ただし、告知義務があり、価格にも影響します。

売れる理由

理由1：価格が安い 事故物件は相場より安いため、価格重視の買主には需要があります。

理由2：気にしない買主がいる 心理的瑕疵を気にしない買主も一定数存在します。

理由3：投資家の需要 利回りが高くなるため、投資家からの需要があります。

理由4：買取業者の存在 事故物件を専門に扱う買取業者があります。

告知義務について

告知義務とは

売主は、物件の心理的瑕疵を買主に告知する義務があります。

告知義務のガイドライン

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）により、告知の基準が明確化されました。

告知が必要なケース

• 自殺
• 他殺
• 孤独死（特殊清掃が必要だった場合）
• 原因不明の死亡

告知不要なケース

• 自然死（老衰、病気）
• 日常生活での不慮の事故死
• 発生から概ね3年経過した場合（賃貸の場合）

告知義務を怠ると

告知義務を怠った場合、以下のリスクがあります。

リスク

• 契約解除
• 損害賠償請求
• 契約不適合責任の追及

価格への影響

価格下落の目安

事故物件は、事故の内容によって10〜50%程度安くなります。

事故の内容	価格下落の目安
自然死（発見遅れ）	▲10〜20%
自殺	▲20〜30%
他殺	▲30〜50%
凶悪事件	▲50%以上

価格に影響する要因

要因	価格上昇	価格下落
事故からの経過年数	長い	短い
事故の内容	軽微	凶悪
報道の有無	なし	あり（ネット記事）
立地	良い	悪い
物件の状態	リフォーム済	未実施

売却の選択肢

選択肢1：一般市場で売却

不動産会社を通じて一般市場で売却する方法です。

メリット

• 高く売れる可能性

デメリット

• 告知義務がある
• 売却期間が長期化
• 買主が限られる

向いているケース

• 軽微な事故（自然死）
• 立地が良い
• 時間に余裕がある

選択肢2：買取業者への売却

事故物件を専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• スピーディー
• 契約不適合責任免責

デメリット

• 一般市場より安くなる傾向

向いているケース

• 早く売りたい
• 凶悪な事件があった
• 報道された物件
• 特殊清掃が必要

選択肢3：更地にして売却

建物を解体し、土地として売却する方法です。

メリット

• 心理的抵抗が減る
• 買主が広がる

デメリット

• 解体費用がかかる
• 告知義務は残る場合がある

注意点 更地にしても、凶悪事件の場合は告知義務が残る可能性があります。

売却の流れ

ステップ1：状況の整理

事故の内容、発生時期、報道の有無などを整理します。

ステップ2：特殊清掃・リフォーム

必要に応じて特殊清掃やリフォームを検討します。

費用の目安

内容	費用目安
特殊清掃	5〜30万円
消臭・除菌	3〜10万円
部分リフォーム	10〜50万円
フルリフォーム	100〜300万円

ステップ3：売却方法の選択

一般市場での売却か、買取業者への売却かを選択します。

ステップ4：告知書類の準備

物件状況報告書に事故の内容を正確に記載します。

ステップ5：売却活動

告知義務を果たしながら売却活動を行います。

まとめ

事故物件の売却についてまとめます。

事故物件でも売れる

• 価格重視の買主
• 気にしない買主
• 投資家
• 買取業者

告知義務

• 自殺・他殺は告知が必要
• 自然死は原則告知不要
• 告知を怠ると損害賠償のリスク

価格への影響

• 事故の内容で10〜50%下落
• 経過年数、立地で変動

売却の選択肢

• 一般市場で売却
• 買取業者への売却
• 更地にして売却

当サービスでは、事故物件の買取に対応しています。告知義務や価格の心配なく、確実に売却できます。お気軽にご相談ください。