違法増築がある物件の売却｜是正工事は必要？

違法増築とは

違法増築とは、建築確認申請をせずに、または申請内容と異なる増築を行った状態です。

よくある違法増築

種類	内容
無断増築	確認申請なしで増築
申請超過	申請より大きく増築
カーポート	確認申請なしで設置
サンルーム	確認申請なしで設置
物置	一定規模以上を無断設置

なぜ違法増築が発生するのか

理由1：確認申請が不要と誤解

• 小規模でも申請が必要な場合がある
• 建ぺい率・容積率に影響する

理由2：費用・手間を省きたかった

• 申請費用を避けたい
• 手続きが面倒

理由3：知らずに行った

• 前の所有者が増築
• 業者が無断で施工

是正工事は必要？

結論：売却には必須ではないが、影響は大きい

是正工事をしなくても売却は可能ですが、価格や買い手に大きく影響します。

是正工事をするメリット

メリット	内容
高く売れる	適法物件として売却できる
買い手が増える	住宅ローンが使える
告知義務が軽くなる	違法建築ではなくなる

是正工事をしないデメリット

デメリット	内容
価格が下がる	違法建築として評価
買い手が限られる	ローンが使えない
告知義務がある	違法建築と説明必要

是正工事の方法

方法1：増築部分を解体

違法に増築した部分を解体します。

メリット

• 確実に適法になる
• 費用が比較的安い

デメリット

• 住居スペースが減る
• 使い勝手が悪くなる

方法2：事後申請（追認）

増築部分の確認申請を事後的に行う方法です。

条件

• 現行基準に適合すること
• 建ぺい率・容積率内であること
• 構造基準を満たすこと

注意

• 事後申請が認められない場合もある
• 改修が必要になる場合もある

是正工事の費用

解体の場合

内容	費用目安
木造の増築部分解体	30〜80万円
カーポート撤去	10〜30万円
サンルーム撤去	10〜30万円
復旧工事	20〜50万円

事後申請の場合

内容	費用目安
申請費用	5〜10万円
設計費用	20〜50万円
改修工事（必要な場合）	数十万〜数百万円

売却への影響

価格への影響

状況	価格目安（適法物件比）
是正済み	95〜100%
軽微な違法増築	70〜85%
中程度の違法増築	50〜70%
大規模な違法増築	30〜50%

住宅ローンへの影響

違法増築があると、住宅ローンが使えなくなります。

理由

• 金融機関の審査が通らない
• 担保価値が低い
• リスクが高いと判断

買い手への影響

買い手が限られます。

買い手になる可能性がある人

• 現金購入者
• 投資家
• 買取業者

売却の選択肢

選択肢1：是正してから売却

是正工事を行い、適法な状態で売却します。

向いているケース

• 是正費用が安い
• 時間に余裕がある
• 高く売りたい

選択肢2：そのまま売却

違法増築のまま売却します。

向いているケース

• 是正費用が高い
• 早く売りたい
• 価格にこだわらない

選択肢3：買取業者への売却

違法建築を扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• スピーディー
• 手間がかからない

売却時の注意点

注意点1：告知義務

違法増築があることを買主に告知する義務があります。

告知すべき内容

• 違法増築があること
• 増築の内容・時期
• 是正の有無

注意点2：重要事項説明

重要事項説明書に記載が必要です。

注意点3：契約不適合責任

買主から契約不適合責任を追及される可能性があります。

対策

• 事前に十分な説明
• 契約書に明記
• 価格に反映

まとめ

違法増築がある物件の売却についてまとめます。

是正工事

• 必須ではないが、影響は大きい
• 是正すれば高く売れる
• 費用対効果を検討

売却の選択肢

• 是正してから売却
• そのまま売却
• 買取業者への売却

注意点

• 告知義務がある
• 重要事項説明が必要
• 契約不適合責任に注意

当サービスでは、違法増築がある物件の買取に対応しています。是正工事の相談も含めて、お気軽にお問い合わせください。