建ぺい率・容積率オーバーの建物の売却相場

建ぺい率・容積率とは

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

容積率

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。

容積率 = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

オーバーの例

敷地面積100㎡、建ぺい率60%、容積率200%の場合

項目	上限	オーバーの例
建築面積	60㎡	70㎡（10㎡オーバー）
延床面積	200㎡	250㎡（50㎡オーバー）

オーバーの原因

既存不適格（法改正が原因）

建築当時は適法だったが、法改正でオーバーになったケース。

例

• 容積率が200%→150%に変更
• 建ぺい率が60%→50%に変更

違法建築（法令違反が原因）

建築当時から法令に違反しているケース。

例

• 無断で増築した
• 建築確認と異なる建物を建てた

売却相場

既存不適格の場合

オーバーの程度	価格目安（適格物件比）
10%以内	85〜95%
10〜20%	70〜85%
20〜30%	55〜70%
30%以上	40〜55%

違法建築の場合

オーバーの程度	価格目安（適格物件比）
軽微（是正容易）	60〜75%
中程度	40〜60%
重大（是正困難）	20〜40%

既存不適格と違法建築の価格差

同じ程度のオーバーでも、違法建築の方が価格が下がります。

理由

• イメージが悪い
• 是正指導のリスク
• 告知義務の重さ

価格に影響する要因

要因1：オーバーの程度

オーバーが大きいほど、価格への影響が大きくなります。

要因2：原因（既存不適格か違法か）

既存不適格より違法建築の方が、価格が下がります。

要因3：建替え時の縮小幅

建替え時にどれだけ縮小するかが影響します。

計算例

現在：延床面積250㎡
建替え後（容積率200%）：200㎡
縮小幅：50㎡（20%減）

要因4：住宅ローンの可否

住宅ローンが使えるかどうかが、買い手の範囲に影響します。

要因5：建物の状態

建物が老朽化していると、さらに価格が下がります。

要因6：立地

需要が高いエリアは、オーバーでも価格が維持されやすい。

売却のポイント

ポイント1：正確な情報の把握

オーバーの程度と原因を正確に把握しましょう。

確認方法

• 建築確認済証・検査済証の確認
• 現況の測量
• 市区町村への確認

ポイント2：既存不適格の証明

既存不適格であれば、証明資料を用意しましょう。

証明資料

• 建築確認済証
• 検査済証
• 法改正の履歴

ポイント3：適正な価格設定

オーバーを考慮した適正価格を設定しましょう。

ポイント4：買取業者への相談

一般市場で売れない場合は、買取業者に相談しましょう。

ケース別の対応

ケース1：軽微なオーバー（10%以内）

一般市場での売却が可能な場合があります。

ポイント

• 住宅ローンが使える金融機関を探す
• 既存不適格の証明を用意
• 適正価格で販売

ケース2：中程度のオーバー（10〜30%）

買い手が限られるため、時間をかけるか買取業者を検討。

選択肢

• 時間をかけて一般売却
• 買取業者への売却
• 減築してから売却

ケース3：大幅なオーバー（30%以上）

一般市場での売却は困難。買取業者への売却を検討。

選択肢

• 買取業者への売却
• 解体して土地売却
• 減築してから売却

まとめ

建ぺい率・容積率オーバーの売却相場についてまとめます。

売却相場

• 既存不適格：適格物件の55〜95%程度
• 違法建築：適格物件の20〜75%程度

価格に影響する要因

• オーバーの程度
• 原因（既存不適格か違法か）
• 建替え時の縮小幅
• 住宅ローンの可否
• 建物の状態
• 立地

売却のポイント

• 正確な情報の把握
• 既存不適格の証明
• 適正な価格設定

当サービスでは、建ぺい率・容積率オーバーの物件の買取に対応しています。売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。